近日，國泰海通砂之船封閉式商業不動產証券投資基金（簡稱“砂之船商業REIT”）在上海証券交易所挂牌上市。其網下詢價倍數達103.82倍、公眾認購倍數達330.20倍，募集資金總額約55.31億元。

這是我國首批登陸交易所市場的4單標准化商業不動產公募REITs（不動產投資信托基金）產品之一，也是重慶企業在國內發行的首單REITs產品。

它的上市，是重慶深入實施“智融惠暢”工程，深耕資產証券化改革，拓寬企業融資渠道的一次生動實踐。

直接融資佔比穩步攀升

存量資產加速“喚醒”

對於企業而言，不動產、應收賬款、基礎設施收益權、數據資產等資產是其發展的根基。近年來，我國融資結構經歷深刻變革，直接融資在社會融資規模中的比重逐年提升，展現出強勁的發展態勢。

中國人民銀行公布的數據顯示，2025年社會融資規模增量中，貸款佔比為45%，債券和股票融資合計佔比達47%，首次超過貸款。而從存量看，間接融資佔比已從上世紀90年代的接近100%降至約三分之二，直接融資佔比則升至約三分之一。截至2026年5月末，全國直接融資規模較上年同期提升1.4個百分點，在社會融資規模存量中的佔比達到了約32.4%。

數據背后，正是長期由銀行信貸主導的融資格局被打破，企業融資渠道日益多元，存量資產的價值被逐步激活，資本市場配置資源的核心作用日益凸顯。越來越多企業通過直接融資將“沉睡”的資產盤活，轉化為流動現金流，實現輕資產運營、盤活存量、優化財務結構，為技術創新與產業升級注入源源不斷的金融活水。

在這場融資結構的變革中，重慶迎來了前所未有的機遇。近年來，隨著現代化新重慶建設加快推進，全市產業轉型升級步伐加快、商貿業提質發展，企業積累的基礎設施、商業物業、產業載體、數據資產等存量優質資產也越來越多。

譬如，在商貿領域，重慶商業不動產資源豐富、業態齊全，集聚了核心商圈購物中心、高端寫字樓、特色商業街區、奧特萊斯、酒店綜合體等多業態優質資產。

這些優質資產，為更多企業打通直接融資渠道打下了堅實基礎。搶抓機遇，重慶立足西部金融中心建設目標，將資產証券化作為拓寬企業直接融資渠道、賦能實體經濟的關鍵抓手，持續喚醒“沉睡”資產、暢通企業融資循環，為全市產業轉型升級和經濟高質量發展注入強勁金融動能。

多方協同

打通資產証券化產品落地堵點

所謂資產証券化，簡單地說，就是將缺乏流動性但能產生穩定現金流的資產，通過結構化設計轉化為可交易的証券產品。其創新工具，主要包括ABS（資產支持証券）、REITs、CMBS（商業房地產抵押貸款支持証券）等。

相較於傳統信貸融資，這些創新工具具備不新增債務、不佔用授信、融資規模大、綜合成本低的獨特優勢，為企業提供了一條“盤活存量、帶動增量”的有效路徑，讓企業能夠實現“資產-資金-再投資”的良性循環。

盡管如此，企業要想通過資產証券化等創新工具實現直接融資，並非易事。

資產証券化產品發行涉及發行主體、中介機構、監管部門和交易所等多方主體，工作鏈條長、專業要求高，單靠企業“單打獨斗”往往難以突破。為此，重慶堅持政策先行、服務賦能、政企聯動，通過建立“一盤棋”協作格局、“一對一”服務模式，形成政府引導、市場運作、多方協同的“三個一”工作機制，打通資產証券化產品落地的全流程堵點。

政策層面，近年來重慶陸續出台系列政策措施，支持基礎設施REITs發展，推動國有非公益性資產証券化，形成政策“組合拳”，充分發揮資本市場功能服務經濟高質量發展。

機制方面，重慶建立部門信息共享、項目共推的協作模式，充分挖掘潛在項目，形成發行人儲備項目庫﹔與滬深北交易所建立常態化協作協調機制，推動交易所出台支持成渝地區雙城經濟圈建設和西部金融中心建設的行動方案，為重慶企業發行ABS等創新品種債券開辟“綠色通道”。

服務方面，重慶針對企業普遍存在的不懂政策、不會操作、流程不熟等問題，常態化開展政策宣講和專題座談、培訓，邀請交易所專家來渝授課，為企業發行資產証券化產品作指導。

僅今年5月，重慶就接連舉行了兩場活動。

5月上旬，重慶市委金融辦聯合重慶証監局、上交所、深交所舉辦資產証券化宣介會，聚焦政策解讀、經驗分享、實操對接，為企業用好資產証券化創新工具指點迷津。

5月下旬，重慶市委金融辦聯合市國資委、重慶証監局及深交所舉辦“2026年重慶市國資國企盤活存量資產專場培訓會”，邀請專家圍繞ABS、公募REITs、科技創新公司債券等融資工具開展系統授課，助推全市國資國企用好交易所債券融資工具盤活存量資產。

多個“首單首創”落地

成重慶金融創新名片

一系列扎實有力的行動舉措，讓重慶資產証券化工作結出累累碩果。尤其是，一個又一個具有標志性意義的“首單首創”項目相繼落地，成為重慶金融創新的亮麗名片。

2018年3月，砂之船集團以重慶等地的4個奧萊項目為底層資產，成功在新加坡交易所發行REITs產品，募集資金3.96億新幣。這也是中西部地區首個跨境不動產投資信托基金項目、亞洲首個奧特萊斯REITs項目，開辟了西部地區企業跨境股權融資新渠道。

時隔8年多后，砂之船集團以砂之船（西安）奧特萊斯項目為底層資產，成功成立砂之船商業REIT項目，再創一個本文開頭提到的“第一”。

2024年12月，中金重慶兩江產業園封閉式基礎設施証券投資基金在上交所挂牌上市。這也是西部地區國企首單公募REITs項目、西部地區首單產業園區公募REITs項目，其入池資產為重慶兩江新區的優質產業園區資產，募集規模為10.20億元。

2025年1月，重慶首單知識產權資產証券化項目——“華鑫-鑫欣-重慶市兩江新區1期知識產權資產支持專項計劃”在深交所挂牌上市。該項目儲架規模5億元，可在2年內分期發行。其中首期發行規模7400萬元，涉及發明專利44件，知識產權評估價值共計8227萬元。其票面利率僅為1.96%，創下了全國知識產權証券化發行票面利率的新低，是全國首單票面利率低於2%的知識產權証券化產品。

2025年8月，重慶市地產集團“華泰－重慶渝地資產商業物業資產支持專項計劃”（CMBS）在深交所挂牌上市。作為重慶市屬國企發行上市的首單CMBS產品，其總規模達20.60億元，產品期限24年，票面利率2.08%，創中西部地區最低。

2025年9月，重慶市交通設備融資租賃有限公司在上交所成功發行1期資產支持專項計劃（ABS）。該項目發行規模達4.96億元，加權平均利率1.74%，最低利率1.7%，創全國融資租賃行業同類同期限產品新低。

2026年2月，雙城（重慶）信用增進股份有限公司為“國海-鑫元-雙城增進1期數據資產支持專項計劃”提供增信支持，助力企業發行10.4億元資產支持証券。這也是全國首單“智慧城市+綠色能源”數據資產ABS，填補了成渝地區雙城經濟圈數據要素資本化運作的空白，打通了數據要素從“資源”到“資產”再到“資本”的轉化通道。

“目前，重慶已形成REITs、ABS、CMBS等多種資產証券化產品協同發展格局，資產証券化正在成為企業拓寬融資渠道、服務實體經濟高質量發展的重要助力。”重慶市委金融辦相關負責人表示，下一步，重慶將持續深耕資產証券化創新賽道，持續擴充優質項目儲備、拓寬資本賦能場景，激活更多存量資產，以高質量金融創新助力西部金融中心建設。

比如，重慶將聚焦基礎設施、產業園區、商業物業、新型要素等重點領域，突出不動產、收益權、債權、創新資產等重點資產，篩選形成覆蓋ABS、REITs等不同方向的項目儲備庫，體系化開展全市國有非公益性資產証券化工作。力爭到2026年，實現標杆性項目突破、整合運營路徑突破、資產盤活覆蓋面突破等“三個突破”。（重慶市委金融辦）