8月的石柱土家族自治縣黃水鎮，街頭巷尾停滿了渝A、川A牌照的車輛，人聲鼎沸，一房難求。然而，夏季一過，大量避暑小區入住率驟降，房屋陷入長達八九個月的空置期。這種“一季火、三季閑”的周期落差，已成為重慶乃至全國避暑休閑地產發展的瓶頸。

市住房城鄉建委數據顯示，目前全市避暑休閑地產覆蓋14個區縣，累計建設項目210余個，總規模約2300萬平方米。在康養旅居需求上升的背景下，我市避暑休閑地產如何打破“冷熱不均”的困局？連日來，記者就此進行了採訪。

防潮、保溫、隔聲成新建項目硬指標

“以前買個小單間，全家擠著住﹔現在換成三室一廳，三代同堂也不顯擠。”8月15日，在石柱一處避暑房，業主王女士指著經過特殊防潮工藝處理的牆角說，“老避暑房一到回南天就發霉，這套新房住了兩年，牆面依然干爽。”

王女士的換房經歷，折射出市場對避暑房的新需求——從過去有個地方“歇腳乘涼”，轉向追求品質過硬、能夠長期持有的“舒適居所”。

記者走訪石柱黃水、南川金佛山等地發現，曾經風靡的單間配套戶型已基本退出市場，取而代之的是層高達3米的兩室、三室戶型。“現在客戶要的是能住4到6個月的‘第二家園’。”一樓盤銷售人員介紹。

針對山區高濕、溫差大的氣候痛點，防潮、保溫、隔聲已被列為新建項目設計審查硬指標。市面上的新建避暑房項目基本已普及精裝修一體化交付，並集成智能家居系統。“過去牆體返潮、管道凍裂是投訴重災區，現在從外牆構造到地下排水都重新設計了。”某項目負責人表示，業主即便冬季不上山，也能通過手機實時查看室內溫濕度，實現遠程管護。

“提升品質，是破解‘半年閑’的舉措之一。”北京綠維創景院長林峰分析，系統性治理返潮滲水，能拉長居住時長，讓“夏季房”變成“春秋房”，甚至具備越冬條件。

市住房城鄉建委相關負責人表示，我市正強力推進《好房子技術導則》落地，推廣“精裝交付+智慧管護”模式，打造適配長住、空置、度假多場景的解決方案。

醫療、食堂、班車成新建項目“標配”

避暑地產行業長期依賴“拿地—建房—賣房”的短平快邏輯，租購並舉、分時旅居等長周期模式發育緩慢。如今，這種現象正在改變。

“我們能明顯感受到，購房客群的置業訴求已從單一的‘求涼’，升級為‘涼+醫+養+社群+資產安全’並重，居住周期從2個月拉長到4至6個月。”市住房城鄉建委相關負責人稱，這意味著物業服務不能隻在旺季運轉，配套更不能搞“季節性打烊”。

配套短板需要同步補齊。記者走訪發現，醫療站點、社區食堂、業主班車正成為新建項目的“標配”，適老化改造和康養會所則精准對接長住客需求。“小區裡老人多，以前看個病要坐班車去鎮上，現在衛生站就開在小區門口。”黃水一小區業主稱。

“過去隻管賣房，現在得幫業主把未來10年的度假生活想清楚。”黃水某地產項目運營負責人陳經理介紹，項目專門成立了“生活服務事業部”，從業主簽約那一刻起便介入日常運營：夏天辦親子運動會，春秋季組織徒步康養營，冬天搞圍爐讀書會，全年排布超50場主題活動，“活動多的小區，老帶新比例比同類項目高出近一倍，這筆錢花得值。”

盤活淡季閑置房源，提升房屋綜合利用效率，相關平台也在給出新解法。重慶康養旅居分會旗下平台推出“共享+換住”生態：業主將閑置房屋托管至平台，通過積分兌換全國聯盟酒店的免費入住權益，實現“一房在手，換住全國”。重慶業主李阿姨表示，她把仙女山的房子托管后，去年用積分換到了三亞和昆明的住處，“房子有人管，還能到處住。”

更需一套適配山地旅居特性的制度體系

供給在變，運營在變，但避暑休閑地產的“冷熱病”並未根治。記者走訪中發現，從產品設計到配套落地，從資產盤活到規劃引導，多重瓶頸仍在制約著行業從“一季火”走向“四季活”。

眼下，產品品質的提升有目共睹，但“好房子”是否等於“對的產品”，業內仍有爭議。

重慶工商大學副教授白佳飛坦言，避暑休閑地產開發容易出現四個偏差：產品定位偏差導致資源稟賦與市場購買力不匹配﹔客群研判偏差導致高估客群導入能力﹔產品適配偏差導致未充分考慮高海拔特殊氣候﹔公共配套偏差導致選址遠離成熟場鎮，配套成本大幅增加。

換而言之，有的項目把城裡豪宅的配置照搬到高海拔山區，成本上去了，售價也跟著漲，但目標客群是否買賬，卻未必算得清。

“房子是好了，但是我頂多住半年，物業費照交全年。”在黃水一處項目，業主劉先生表達了另一種困惑，一套70平方米的避暑房，淡季持有成本每年超過5000元，有些偏高。

“剛性需求不等於盲目開發。”白佳飛認為，從“一季火”到“四季活”，考驗的不只是產品創新力和運營精細度，更是一套適配山地旅居特性的制度體系。

記者注意到，制度供給正在加速補位。早在2015年，市政府便印發《重慶市避暑休閑地產規劃》，為行業發展劃定框架﹔2024年，《重慶市避暑休閑地產建設指引》正式實施，全市首次建立統一的山地避暑住宅建設技術標准，從空間布局、地質防災、建筑風貌、戶型設計、配套建設、綠色建造等方面劃定剛性要求。特別是在風貌管控上，我市正深入挖掘巴渝本土建筑智慧，推廣吊腳樓、穿斗廊等地域元素，讓避暑地產不僅“好住”，更與山水環境相融。

市住房城鄉建委相關負責人表示，當前，我市房地產行業正處於新舊動能轉換、發展模式迭代的關鍵時期，下一步將持續規范增量開發、大力推動存量提質，推動住宅開發與文旅、康養產業深度融合，用好得天獨厚的高山“涼資源”，推動全市避暑休閑地產實現生態可持續、品質有保障、運營能長久的高質量發展。（新重慶-重慶日報記者 邱小雅）