公共收益、物業專項維修資金，是住宅小區的“錢袋子”，也是基層治理中容易滋生矛盾的領域。資金監管難、收支不規范……長期以來，不少小區的共有資金成了一筆誰也說不清的“糊涂賬”。

怎麼讓這筆錢花在明處、用在實處？

近年來，市住房城鄉建委把規范小區共有資金管理作為破解基層治理難題的突破口，推動各區縣因地制宜、先行先試——從兩江新區“三級賬戶+三專管理”制度創新，再到巴南區以第三方評審嚴控維修資金使用成本，圍繞小區共有資金的改革正在山城多點開花，讓“錢袋子”的每一筆資金都有跡可循。

堵住監管漏洞

錢進了“保險櫃”，誰也不能亂動

過去，小區公共收益使用不規范，資金成了“唐僧肉”。在大渡口區建勝鎮西城佳園安置房小區，業主曾反映不知道公共收益到底收了多少、花在哪裡。

轉機出現在今年初，西城佳園成為大渡口區公共收益三級監管賬戶的首個試點小區。

試點前，大渡口已經邁出了一大步——把全區4346萬元共有資金集中到區住建委名下的專戶裡，統一存儲、管理。區住建委物業科負責人張倩告訴記者，專戶管住了“大池子”，可每個小區的“錢袋子”怎麼花、怎麼公示，仍是業主關心的重點。

於是，西城佳園成了“試驗田”。在原有基礎上，大渡口設計出一套三級監管體系：社區管收支、街道管復核、區住建委管資金預警。小區發起用款申請，社區、街道兩級把關，區住建委全程在線監督，每一筆收支變動同步推送短信提醒到監管人員手機上。

“智慧物業系統打通以后，合同和明細都能線上查，誰批的、什麼時候花的、花在哪兒了，一清二楚。”張倩說。

兩江新區更是在全市率先探索，把改革經驗進行了系統集成，在全國率先建立了物業小區公共收益“三級賬戶”監管機制和“三專管理”運行模式。

金山街道奧園社區，這個擁有9900多戶的超大型小區，公共收益管理使用矛盾曾長期存在。如今，街道統籌監管、社區審核把關、物業依規使用，賬戶設置規范有序。社區統籌環物委、小區物管委，圍繞公共收益報賬、物業專項維修資金使用等事項廣泛征集業主意見。

“公共收益屬於全體業主共有，改革不是簡單調整賬戶，而是建立規范透明的管理機制，讓公共收益真正回歸公共屬性。”兩江新區金山街道物業科負責人羅萍說。

規范收支行為

進出有規矩，花得明白用得安心

過去，維修資金的使用常常讓業主心裡犯嘀咕。家住巴南區某高層住宅的王女士就遇到過這樣的困惑：小區多部電梯鋼絲繩磨損嚴重需要整體更換，物業報來預算單。錢該不該花？值不值這個價？業主們心裡沒底。

“維修資金是房子的‘養老錢’，必須用在刀刃上。”巴南區住房城鄉建委物業科負責人周屹鑫介紹，巴南區從2018年開始，對電梯維修2萬元以上項目、其他維修5萬元以上項目開展第三方結算評審。2023年以來，對10萬元以上維修項目實行預算評審，50萬元以上項目實施全過程跟蹤審計，重點核查隱蔽工程與造價，嚴控虛增成本。近三年累計審減不合理費用1200余萬元。

王女士所在小區的電梯更換，正是這套機制的受益者。第三方評審機構對報價逐項核算，發現部分配件價格明顯高於市場水平，最終審減后為業主省下了6萬元。

周屹鑫介紹，目前，巴南還構建了“區級統籌、部門指導、鎮街監督”三級監管體系，大額項目落實監理和跟審，常態化開展違規線索排查、相關部門聯合執法，依法嚴肅查處代收截留、拒不繳存等違法行為。

關於維修資金的使用，兩江新區石馬河街道創新推行了“六把關”模式，對維修現場查勘、方案審核、施工過程、收方計量、工程驗收、工程決算等六個關鍵環節嚴格把關，目的就一個——讓每一分維修資金都花得明明白白。

石馬河街道物業科負責人何蘭說：“這套機制最大的好處是從源頭核實項目真偽，緊盯施工質量、工程量，嚴格工程驗收，據實工程決算，讓業主看得清楚、心裡踏實。”老百姓最怕維修資金“用了不知道、花了不明不白”，現在全程有人管、全程有監督、全程有公示，既保証了工程真做真修，也減少了物業矛盾。

源頭破解難題

老舊小區從“沒得錢”到“能造血”

嚴格監管、規范使用，解決了“錢不亂花”的問題，但很多老舊小區壓根就沒錢可管。涪陵區海陵花園小區建於1999年，房屋老、管線老，沒有物業維修專項資金，公共收益幾乎為零。

“光靠等靠要，永遠解決不了問題。”涪陵區住建委房地產事務中心物業科科長劉鑫和街道干部反復探討，最終盯上了一個被忽視的資源——小區裡的邊角空地。

經過論証，海陵花園決定引入社會投資，將閑置空間改造為公共停車場。196個車位面向社會開放，全體業主享有17%的經營收益，全部進入公共收益賬戶，專項用於補充小區物業專項維修資金，有效解決了房屋維修養護難題。

這一探索在巴南區進一步放大。2020年，巴南區在全市率先啟動公共收益補充維修資金工作，現已覆蓋395個小區，歸集到區物業專項維修資金專戶總額達6800余萬元，歸集資金體量位列全市第一。通過公共收益“反哺”維修資金，解了老舊小區維修資金不足的燃眉之急。

從堵住監管漏洞，到規范收支行為，再到源頭破解“沒錢管”的困境——重慶正在用一套組合拳，讓小區共有資金從“糊涂賬”變成“明白賬”，從“沒人管”變成“多方管”，從“怕花錢”變成“花得放心”。

近年來，市住房城鄉建委以數字化改革為突破口，牽頭開發上線“智慧物業”系統，並於2025年5月正式登錄“渝快辦”政務平台。目前，系統已歸集8349個物業小區數據，納管全市所有物業小區維修資金765億元，納管業主公共收益8.87億元。

市住房城鄉建委相關負責人表示，當每一筆公共收益都有跡可循，當每一分維修資金都花在明處，業主的獲得感、幸福感、安全感才能更加充實、更有保障、更可持續。（新重慶-重慶日報記者 邱小雅）