南岸區下浩裡，游客在具有重慶特色的巷子裡游玩。（資料圖片）記者 崔力 攝/視覺重慶

在重慶，一家民企簽下15年租約、投入上億元，把閑置老廠房變成潮流地標﹔一條百年老街，靠15年特許經營權引來1.2億元社會投資，重新燃起煙火氣。

從工業遺址到文創街區，從老廠房到新消費場景，社會資本正以“合伙人”身份深度介入城市更新。市住房城鄉建委數據顯示，重慶城市更新社會資本投資佔比已達63%——政府不再唱“獨角戲”，多元投入的“大合唱”已然成形。

一家民企的精細賬

投入上億元改造閑置工業廠區

在重慶兩江新區金山片區，曾經機器轟鳴的工業廠區如今有了新名字——MSG匯星。今年“五一”假期，這處由老廠房變身的潮流商業地標正式開張，70余家潮流品牌扎堆入駐，藍血工廠、重演超演中心等一批重慶首店落地。

兩年前，這裡還是重慶博奧實業集團有限公司的閑置廠區。2023年4月，重慶星仁匯企業管理有限公司簽下15年租約，拿下70畝廠區，年租金1500萬元。

“很多人問，為什麼一家民企敢真金白銀押注一座老工業遺址？”企業相關負責人坦言，答案不是賭，而是算清了三筆賬。

第一筆賬，看地段。項目與奧特萊斯、宜家等成熟商業體僅一街之隔，交通便利，片區規劃前景明朗。在市住房城鄉建委協調下，軌道交通10號線民心佳園站開通，離項目最近的出入口直線距離僅300米，為項目實施和招商引資打下了良好的基礎。

第二筆賬，看賽道。城市更新是政策所向、大勢所趨，提前布局意味著搶佔先機。不同於一般的公共建筑，這種老廠房層高較高、跨度大、體量大，天生就適合做復合型綜合體。企業瞄准的正是片區裡休閑運動、潮流消費、夜間經濟的空白。

第三筆賬，看回報。據測算，項目改造后平均月租金能達到180元/平方米，預計6至7年就能回本。

MSG匯星只是金山片區更新的縮影。金山街道黨工委書記余瑞表示，以片區城市更新為抓手，金山片區系統謀劃了35個項目，總投資55億元，推動公益性、經營性項目協同落地、一體推進。其中社會投資50.7億元、佔比92%，公益性民生投資4.3億元、佔比8%，實現市場化賦能、民生化提質。

目前，已有10個項目順利完工。金山意庫閑置倒班宿舍改造的405套青年公寓、美聯廣場低效商業轉型“超級寵·花市Mall”等在建項目即將建成投用。年內還將持續發力，新開工惠民大廈改造、智慧停車導視等12個項目。

從“三狼公園6號”到山城巷

社會資本營造新生活、新消費、新產業空間

MSG匯星並非孤例。在重慶，越來越多的社會資本正以“城市更新合伙人”的身份，盤活一處處沉睡的存量資產。

重慶森系園區運營管理有限公司通過長期租賃，獲得耐德工業老廠區運營權，打造了“三狼公園6號”園區。目前園區已入駐企業140多家，主要是文化創意設計、軟件信息服務、新媒體等企業，其中高新技術企業有18家，年產值接近12億元，就業人員3000人。

“我們不只是做一個園區，而是想成為城市更新的合伙人。”企業負責人說，他們正在兩江新區謀劃新的更新項目，把存量資產盤活的經驗復制推廣。

又如，渝中區山城巷通過授予15年特許經營權，吸引社會資本投資1.2億元，實現老街區資源的市場化運作與活力重生。目前，通過引入精品民宿、文創零售，物業出租率達90%，街區累計總產值超10億元。

社會資本參與城市更新，優勢何在？

市住房城鄉建委相關負責人介紹，城市更新不僅要補短板，更要營造新生活、新消費、新產業空間，而社會資本往往具備更專業的運營能力、更靈活的機制和更敏銳的市場嗅覺。例如，有的擅長打造文旅消費新場景，如下浩裡﹔有的致力於構建高品質生活場景，如在更新片區配建青年公寓﹔有的則聚焦產業升級。

“重慶系統推進城市更新以來，已涌現出一批全國示范案例。”該負責人表示，例如，年輕人喜愛的北倉文創街區、游客絡繹不絕的渝中戴家巷—山城巷傳統風貌區、融合歷史與潮流的南岸開埠遺址公園、下浩裡等，“這些項目不僅盤活了存量空間，更成為城市新名片，証明社會資本的創新活力能為城市更新注入持久生命力。”

從政府投入到多元投入

鼓勵更多市場主體以租賃、合伙、入股等多種形式參與

社會資本敢投、願投的背后，是重慶深化投融資改革、推動城市更新從“政府投入”向“多元投入”轉變的系統性努力。

市住房和城鄉建委相關負責人介紹，近年來重慶積極搶抓中央支持城市更新政策機遇，爭取到位中央資金達600億元、佔全國總盤子超4%，打捆使用中央和市級財政資金，自審自發專項債142.1億元，建立20億元城市更新市級資金周轉池，集中投向惠民生、補短板、提品質項目，避免了“撒胡椒面”。

同時，重慶還結合片區更新統籌公益類與經營類項目，創新制定所有權與經營權分離、土地與建筑組合供應、財稅與金融支持等52條政策，推動央企和民營資本成為城市更新“戰略合伙人”和耐心資本，城市更新社會資本投資佔比達63%。

“城市更新的真正意義在於‘聚人’。有了人氣，城市發展能級才有提升的基礎。”重慶市設計院副總經理、重慶設計集團策略研究院副院長方小桃表示，過去城市更新多側重於“找問題、補短板”，如今則既要拉動社會投資、促進經濟發展，也要通過營造“三創”場景增加就業崗位與機會。

針對城市更新中常見的“資產權屬分散”難題，重慶正探索“所有權與經營權分離”模式，創新經營權的信貸模式等。方小桃舉例，某些片區更新中，市屬國企保留資產所有權，但將經營權讓渡給民營企業，自己作為合伙人參與。

“這種模式傳遞出清晰信號：城市更新不一定需要重資產投入。”她指出，未來將通過強化租賃權的合法性與穩定性，鼓勵更多市場主體以租賃、合伙、入股等多種形式參與，“對民企而言，參與城市更新的首要吸引力是成本較低——無需購買資產，通過租賃即可獲得空間。”

從MSG匯星的潮流商業地標，到三狼公園6號的產業園區，再到山城巷的文旅街區，當社會資本與城市更新同頻共振，一座城市的“新陳代謝”便有了源源不斷的動力。（新重慶-重慶日報記者 邱小雅）