世邦魏理仕发布“第三季度重庆房地产市场报告”

2018-10-19  来源:人民网-重庆频道
 

  人民网重庆10月19日电 2018年10月18日,重庆 - 世界领先的商业地产服务和投资公司世邦魏理仕(CBRE)今日在渝发布《2018年第三季度重庆房地产市场报告》。研究报告显示:

  传统淡季写字楼市场需求增长放缓;五大优势助力商务园区发展,产业楼宇和写字楼“二元竞争格局”凸显,存在办公需求分流可能性。

  零售需求有所放缓,国际品牌及网红品牌主导市场;山形地势造就重庆零售物业市场“多核竞争格局”,持续新增供应令区域市场间的竞争关系重塑。

  第三方物流企业租赁需求持续活跃;地理位置、运输方式等因素的差异性令仓储物流市场核心与非核心园区“区域竞争格局”显现;未来供应高企将使市场承压。


  * 写字楼租金指平均账面租金;

  ** 零售物业租金指购物中心首层平均租金;

  *** 物流仓储租金指高标准非保税仓储物业平均有效租金。

  数据来源:世邦魏理仕研究部,2018年第三季度

  竞争格局之一:写字楼市场“二元竞争格局”-产业楼宇+写字楼

  第三季度,重庆优质写字楼市场未录得新增供应。至季末,重庆甲级写字楼存量维持260万平方米。传统淡季,加之自去年起快速扩张的联合办公等第三方办公运营对办公需求的提前透支,故季内办公需求有所放缓,净吸纳量仅录得6.5万平方米,同比下降32.0%,环比跌幅达到72.6%。然而,随着楼宇品质持续被关注,高性价比的甲级写字楼主导市场去化,季内净吸纳量贡献率高达98.3%。值得注意的是,在金融去杠杆背景下,P2P整顿在重庆并未带来明显退租潮,季内非传统金融企业退租面积占比全市仅为5%,这是由于重庆对小贷互联网金融的把控向来趋严,据2018上半年央行数据显示,重庆小额贷款余额居全国省一级单位之首,且呈现小幅增长的态势,故渝非传统金融企业的稳定性较高。

  供需作用之下,重庆写字楼整体空置率环比下跌2.1个百分点,至季末报34.2%,仍居全国主要城市第四高。涵盖新经济的第三产业为写字楼需求的主要驱动力。纵观华西区重点城市成渝两地,产业结构趋同、新经济活跃度相似,截至2018年上半年第三产业占比GDP总量分别为55.7%、52.5%。然而,同等经济背景之下,成都写字楼市场供需表现却明显优于重庆,这主要是因为重庆拥有庞大的商务园区市场。

  据世邦魏理仕监测数据显示,重庆有包括照母山科技创新城、西永微电子产业园等十余个商务园区。其中,由高科集团、渝兴公司等单位共同打造的照母山科技创新城是渝发展最成熟、规模最大的商务园区,为科技创新、服务贸易、新型金融、互联网企业的集聚地。与重庆写字楼市场的发展步调一致,2011至2014年间照母山科技新城快速发展,园区供应量攀升,四年累计新增供应超170万平方米。截至目前,园区已拥有近400万平方米产业楼宇。

  为深度剖析重庆商务园区对写字楼市场的影响,本季度世邦魏理仕选取了35栋物业形态及品质与写字楼相近的产业楼宇作租户普查,并与重庆甲级写字楼租户结构、上海商务园区租户结构分别做横、纵向的相关系数分析。普查结果显示,照母山科技新城租户结构与重庆甲级写字楼租户结构的相关性高达72.3%,高出上海商务园区租户结构的31.1个百分点。按行业分析,照母山科技新城前三大需求驱动分别是房地产(22.0%)、TMT(19.9%)、金融业(18.2%);按需求来源看,本地企业占比高达75%。

  活动现场图

  综上,重庆商务园区市场与写字楼市场的“二元竞争格局”凸显,产业楼宇存在对写字楼需求分流的可能性。因此,该竞争关系亦可解释相似经济背景下的成渝两地写字楼市场的供需差异化表现。

  季内新增租赁需求行业方面,房地产、专业服务与科技新媒体(TMT)分列前三大需求来源。其中,城镇化加速及重庆房地产市场较为稳定的发展持续吸引房企入驻,推动房地产贡献率攀升至18.2%;在监管合规收严的背景下,来自律所的办公需求得到释放,推动专业服务以17.9%的贡献率居第二驱动力;此外,重庆新经济保持活跃的势头,TMT企业办公需求持续活跃,以12.5%的贡献率位列第三。值得关注的是,首届中国“智博会”近期在重庆召开,且永久落户重庆,其涵盖多个智能产业领域,将加速引导产业调整升级,进一步助推写字楼未来办公需求增长。统计层面,截至季末,全市优质写字楼平均租金报80.8元每平方米每月,租金仍在低位徘徊且跌幅进一步收窄至0.4%。

  二级租赁市场方面,凭借小面积租赁单元、灵活租赁策略及定制装修等优势,季内需求较活跃,拉动整体转租率环比上涨11.3个百分点至季末的17.3%。其中,二级租赁市场对一级租赁市场在非核心商务区的去化带动率高于核心商务区。租金方面,转租公司以低于市场平均的租金索取房源;然而,写字楼市场现阶段去化压力较大,转租公司推出特价房吸引租户入驻,导致转租租金与业主之间溢价差距进一步缩小,截至季末一二级租赁市场的租金平均溢价率仅为9.5%,故而与一级租赁市场形成一定的竞争关系。

  展望未来六个月,重庆预计将迎来逾17万平方米新增供应。世邦魏理仕预判整体市场压力仍将持续一段时间,空置率大幅回落的可能性较低。随着智博会项目导入,新经济将持续发力,活跃需求有望推动空置率回调。然而,新增需求存在分流可能性,对外,一级租赁市场面临来自于商务园区的竞争--具备产业扶持等优势的高品质产业楼宇;对内,面临写字楼市场内部的“二房东”之间的竞争--精装修、带家具且溢价低。因此,随着办公空间的多样化和品质提升、竞争层面的扩宽及深化,供需矛盾短期缓解面临挑战,一级写字楼租赁市场的租金回调空间有限。

  世邦魏理仕华西区顾问及交易服务|办公楼部主管邓艳萍表示:“第三季度重庆写字楼市场未录得新增供应入市,空置率小幅下降。供过于求的压力犹存,租金呈下降趋势,但跌幅进一步收窄。2019年重庆将迎来新一轮供应潮,市场将进一步承压。需求方面,第三方办公服务运营、TMT、专业服务类企业的租赁需求将持续活跃。”

  竞争格局之二:零售物业市场“多核竞争格局”-隔江相望区域+城北各区域

  本季度重庆零售物业市场录得弹子石万象汇开业,为市场带来6万平方米的新增供应,不仅能满足周边居民消费需求,亦带动区域市场商业氛围的成型。统计层面,季内需求有所放缓,但新项目高入驻率开业拉动市场整体空置率环比下跌0.2个百分点,报10.6%;全市购物中心首层平均租金环比持平,报381.9元每月每平方米。

  山形地势造就重庆零售物业市场“多核竞争格局”,持续新增供应令区域市场间的竞争关系重塑。鉴于此,世邦魏理仕从两个维度去探讨区域市场间的竞争新关系,其一是隔江相望的区域市场;其二则是城北各区域市场。

  从地理上看,江北嘴与弹子石是典型隔江相望的区域市场,由朝天门长江大桥相连。两者同为新兴商业板块,江北嘴区域市场定位及辐射力受去年开业的高端购物中心国金中心显著拔高;而就弹子石而言,持续新增供应令区域商业氛围趋浓,域内亦有依山而筑具有巴渝特色的商业街区,为重庆旅游打卡之地。尽管商业市场皆快速发展,地理位置相望且通达性趋强,但两者间的竞争关系并未见明显重塑。租户结构分析显示,两者的相关系数仅为51.3%,反映出两者差异性大,竞争关系仍弱。未来随着江北嘴金融中心的逐步塑造、弹子石总部城CBD的进一步开发,该两区域将成为开发商进渝布局或加持市场份额的潜力板块。然而,值得关注的是,鉴于弹子石在商务和旅游方面的快速发展,加之域内居住人群消费能力随近年来更多高端住宅落成而显著提升,其消费结构正悄然改变,从而为区域未来商业整体定位升级奠定基础。

  目前,观音桥、江北嘴、南渝北(照母山以南)和北渝北(照母山以北)四大板块的发展备受关注。以重庆核心商圈观音桥作为参照物,对比其余三个区域市场的租户结构发现,江北嘴、南渝北、北渝北同观音桥商圈的相关系数分别为70.6%、91.6%及36.7%,反映出观音桥、江北嘴、南渝北三者间的同质化明显。

  活动现场图

  季内,零售类品牌继续主导市场需求增长,录得诸多国际品牌拓店,如Mr & Mrs Italy进驻国金中心和时代广场,Roberto Cavalli和Vivienne Tam于星光68打围,Bulgari进驻万象城,Chiarra Ferrani在龙湖北城天街设店等。值得注意的是,随着市场高端零售物业的填空期接近尾声,高端零售品牌大举进驻的势头将有所放缓,市场将逐渐过渡至调整阶段。此外,快时尚品牌在渝发展呈现差异化表现,本季度录得H&M在龙湖时代天街打围,为近一年多来既有项目首次录得快时尚品牌拓店案例;然金鹰中心却录得MUJI的退租案例。

  同期,“网红经济”持续影响市场,拥有互联网基因的品牌相继落户重庆,本季度录得全国首家京东全球购线下体验店与盒马鲜生两店齐落财富中心,超级物种再拓财信广场和东原新新Park两家门店。此外,网红茶饮品牌持续加码重庆市场,喜茶进驻龙湖北城天街,喜茶热麦和鹿角巷于龙湖时代天街设店。随着众多网红品牌入驻,加之部分运营商打造网红建筑提升话题性,如国金中心季内新塑的“LOVE.FOUND”熊猫,重庆“网红地图”得以呈现。其中,“网红”占比前三大板块分别为解放碑(25%)、南渝北(21%)及大坪(13%)。预计“网红”趋势仍将在短期内持续,但鉴于部分网红品牌的不稳定性,运营商应根据自身项目情况作理性调整。

  截至2018年末,重庆零售物业市场全年共计将迎来超100万平方米的新增供应,沙坪坝万达广场、九龙坡中迪广场有望年底开业。未来3年新增供应量将维持在年均90万平方米的高位,势必将令市场承压,租金走势或将下探。

  竞争格局之三:仓储物流市场“区域竞争格局”-核心园区+非核心园区

  本季度录得嘉民空港西地块二期、维龙沙坪坝二期两个项目交付使用,合计为市场带来7.6万平方米的新增供应。统计层面,由于季内仓储物流需求有所收窄,加之新增项目较高空置率入市,市场整体空置率环比上涨1.6个百分点,报29.3%;市场平均租金环比持平报24.9元每月每平方米。

  着眼需求端,第三方物流企业是季内新增仓储租赁需求的首要来源,其需求量占比超九成。根据世邦魏理仕对高标库的长期追踪发现,第三方物流企业一直以来都位居渝仓储租赁需求的首位,截至目前该行业总承租面积占比全市高达85%。究其原因,首先,作为全国先进制造业的领军城市,重庆仓储与运输的需求相对较高,为第三方物流企业入渝奠定市场基础;第二,在重庆加速发展的背景之下,自贸区落地、自贸区口岸资质逐步完备、基础设施建设不断完善等诸多利好进一步吸引第三方物流企业入渝寻求发展机会;第三,随着网络消费的升级,市场对商品配送效率的诉求亦不断提高,促使第三方企业持续加密自身配送网络或扩容,继而衍生出强劲的仓储租赁需求。

  值得关注的是,鉴于地理位置、运输方式、周边竞品项目等诸多因素的差异性,重庆仓储物流市场各园区表现分化明显,核心与非核心园区的“区域竞争格局”显现。

  在核心园区,空港、机场路沿线以及两江龙盛地理优势明显,临近市区且能享受到大力发展的城北区域的优质资源,如充裕的土地供应、产业导入等。此外,“多式联运”运输方式的赋能亦显著提升上述园区的市场竞争力。反观非核心园区,其多位于城市相对偏远的区域且运输途径相对单一。另外,由于非核心园区的高标仓储规划较晚,来自于域内发展更早、体量更大的非标库的竞争尤为激烈。统计层面,截至季末核心园区空置率仅为16.2%,非核心园区空置率则高达47.3%;租金方面,核心园区租金环比上涨0.2%,报27.7元每月每平方米,非核心园区租金持续下探0.3%,报21.0元每月每平方米。

  展望未来,重庆仓储物流市场将迈入供应井喷期,截至年末市场共计将录得74万平方米的新增供应,而预计2019年市场总存量有望突破300万平方米。高企的供应量势必会给市场带来较大的去化压力,故租金走势或将有所下探。需求端方面,电商企业扩张的需求、制造业和零售企业仓储升级方面的需求值得关注。

  世邦魏理仕华西区顾问及交易服务|工业部主管尤鹏伟表示:“未来15个月重庆仓储物流市场将迎来历史供应顶峰,预计有超110万平方米的新增供应入市,并主要集中在非核心园区;从需求端看,重庆仓储物流设施提档升级的潜力较大,加之租户具有较强的议价能力和较宽的选择范围,未来一年将是高标库选址的良好时机。”  (胡虹 余洁)

(责编:陈琦、张祎)

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