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《物权法》赋予业主哪些权利

发布日期：2007-8-21 11:08:00 新闻来源：重庆地产　　

我国全国人大第十届五次会议通过的《中华人民共和国物权法》，将于2007年10月1日起施行。这是我国制定的第一部物权法，是在我国改革开放、市场经济发展到现阶段，我国国家、集体和公民拥有的物权资产越来越多的客观条件下制定的明确物权法律关系、保护物权的重要的法律，具有重大的现实意义和深远的历史意义。通过学习物权法，笔者就其中的业主权利谈谈自己的认识。

小愚/绘

    “业主”的法律地位

    “业主”是指个人通过购买等方式取得建筑物所有权的法人和自然人。这里特指的建筑物，包括住宅、办公室、营业用房、停车场等，“业主”必须是通过购买、赠与、继承等法律规定的方式取得建筑物所有权的法人和自然人，而不包括使用权人。人们拥有的财产很多，但是只有拥有建筑物所有权的人才能叫“业主”，拥有其他财产的只能叫财产所有人，而不能叫“业主”。这就从法律上明确了“业主”的法律地位，“业主”的权利受国家法律的保护。

    业主独立行使所有权

    业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，业主行使所有权的方式是业主独立行使。

    物权法明确规定业主对自己所有的建筑物内的房屋，包括住宅和经营性用房等专有的部分享有所有权。也就是说业主对以上专有部分拥有完全的所有权。既然拥有所有权，就可以行使占有、使用、收益和处分的权利。占有就是业主实际控制的权利，不允许任何人对其建筑物进行侵害、损坏、控制、进入、居住和使用等妨害业主行使控制权利的行为。使用就是业主根据自己的需要进行使用的权利。收益是指业主可以通过出租等方式获得经济收入的权利。处分是指业主可以对其建筑物拥有出售、赠与、捐献等权利。业主在行使建筑物所有权的时候，受国家法律保护，不允许其他和个人的妨碍，对于妨碍业主行使所有权的组织和个人的行为，法律都应当给予制止和惩罚。在行使所有权的方式上是业主独立行使，不受他人的干涉。

    同时物权法规定业主在行使所有权时，不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。因为建筑物的相邻关系太多，上下左右的建筑物又属于不同的业主，所以物权法必须明确规定任何业主在行使所有权的时候，不能超出权利的范围，不得损害其他业主的合法权益，否则，就是对其他业主所有权的损害，就应当承担相应的法律责任。

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    共同行使共有权利

    业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有共有权利，并且承担相应的义务，业主行使共有权利的方式不是独立行使，只有共同行使，而且要通过一定的方式来实现。

    业主共有的建筑物的共有部分包括：

    1．建筑区划内的道路，不包括城镇公共道路。

    2．建筑区划内的绿地，不包括城镇公共绿地，而且不包括明示属于个人的绿地，如小区别墅配套的已经明确由业主购买的绿地等。

    3．建筑区划内的其他公共场所，如假山、水池等。

    4．建筑区划内的公用设施和物业服务用房，如小区内的物管人员、保安人员、维修工人使用的办公用房、库房等。

    5．占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位。

    对业主共有的以上建筑物的共有部分的共有权，是属于全体业主共同所有的，不属于物业管理机构和其他单位和个人的，这也是业主的权利，也就是说业主在购买建筑物的同时就享有的共有权。但是行使共有权的时候，不能像业主对建筑物专有部分一样由业主独立行使所有权，而必须是全体业主共同行使，还必须通过一定的方式，选举业主委员会，由业主委员会提出办法，经业主大会通过后由业主委员会或经业主委员会授权给特定的单位和个人来行使。

    业主对车库、车位有优先权

    业主对建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库拥有优先使用权。

    这一规定明确了业主与非业主不同的权利，业主拥有优先权。以上车位、车库只要业主要使用，就应当优先得到满足，在业主放弃或使用不完的情况下，才能提供给非业主使用。当然，这里的优先权也只说明业主才享有，但是业主使用时，还应当按规定支付费用，业主支付的费用可以考虑低于非业主。

    （重庆市红岩律师事务所律师    吴平刚/文）

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