备受关注的深圳经济特区城市更新条例继上月底提请市人大常委会会议首次审议后，7月20日，深圳市人大常委会在其官网公布了《深圳经济特区城市更新条例（征求意见稿）》（以下简称《征求意见稿》），征求社会各方意见。《征求意见稿》明确了法定最低补偿标准，规定旧住宅区合法建筑采用原地产权置换的，按照套内面积不少于1：1的比例进行补偿；公共保障住房更新单元的合法建筑采用原地产权置换的，按照套内面积1：1或者建筑面积1：1.2的比例进行补偿。

　　物业权利人城市更新意愿等应满足规定要求

　　对于“寸土寸金”的深圳而言，城市更新是其盘活存量土地的重要手段。据了解，早在2004年，深圳市已出台《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》，启动了城中村改造工作。2009年，深圳在全国率先提出“城市更新”概念，先后出台了《深圳市城市更新办法》和《城市更新办法实施细则》。但随着城市更新的深入推进，迫切需要用足用好特区立法权，推动城市更新工作向纵深发展。

　　根据《征求意见稿》，深圳在全国率先探索城市更新市场化运作路径，通过立法巩固城市更新实践成果，在完善城市更新体制机制方面做好先行示范。

　　目前深圳的城市更新规划计划体系主要由市城市更新专项规划、城市更新单元计划与单元规划组成。《征求意见稿》规定，城市更新单元计划实行动态申报。申报城市更新单元计划时，城市更新单元范围内的物业权利人城市更新意愿、合法用地比例、建筑物建成年限等应当满足规定要求，其中规定，城市更新单元内用地为单一地块的，全体共同共有人或者占产权份额2/3以上的按份共有人同意进行城市更新；建筑物区分所有的，专有部分占建筑物总面积2/3以上的物业权利人且占总人数2/3以上的物业权利人同意进行城市更新，其中，旧住宅区所在地块，应当经专有部分占建筑物总面积95%以上且占总人数95%以上的业主同意进行城市更新，自发布征集意愿公告之日起12个月内未达到城市更新意愿要求的，3年内禁止纳入城市更新单元计划。

　　拟明确法定最低补偿标准

　　城市更新是城市整体空间与土地价值的重构，不仅涉及公共利益，还包含广泛的公民个人财产权益。为进一步保护城市更新双方当事人的权益，《征求意见稿》规定城市更新搬迁安置补偿采用产权置换、货币补偿或者两者相结合等方式，由物业权利人自愿选择。历史违建以及旧工业区、旧商业办公区合法建筑的搬迁补偿标准按照深圳市房屋征收相关规定确定；对于房屋征收没有规定的其他情形，搬迁补偿标准由市场主体与权利主体自行协商确定。

　　《征求意见稿》明确了法定最低补偿标准，规定旧住宅区合法建筑采用原地产权置换的，按照套内面积不少于1：1的比例进行补偿，产权置换面积因误差导致不足的，由市场主体按照该项目商品房备案销售价赔偿；超出面积误差在3%以内的，物业权利人可以不再支付超面积部分的房价；采用异地产权置换的，安置房面积按照与原地产权置换等价值原则进行折算；采用货币补偿的，货币补偿标准按照深圳市房屋征收相关规定确定。公共保障住房更新单元的合法建筑采用原地产权置换的，按照套内面积1：1或者建筑面积1：1.2的比例进行补偿。

　　“个别征收+行政诉讼”破解“钉子户”难题

　　无论是政府组织还是市场化的城市更新，都难以完全避免个别物业权利人不愿意与市场主体签订搬迁安置协议的问题。对此，《征求意见稿》提出了“个别征收+行政诉讼”的处置方案，由市、区政府对个别未签约业主的物业实施征收和补偿。

　　对于该项规定，条例征求意见稿的说明指出，主要理由是因为：城市更新改造是城市规划实施的组成部分，改造的目的主要是消除有关安全隐患或者进一步完善城市功能，优化片区以及周边单位、居民的生产生活环境。同时，深圳市的城市更新方案均有配建学校、医院、人才保障房和产业保障房等方面的要求，以实现城市更新改造的商业利益和公共利益的有机结合，符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关基于公共利益予以征收的规定精神。

　　此外，为了进一步约束政府的征收行为，确保征收决定公平公正、合理合法，《征求意见稿》明确了按照套内面积1：1置换或者进行货币补偿确定征收标准。物业权利人对征收决定不服的，可以向人民法院提起行政诉讼。（记者 陈小慧）

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