近日，国泰海通砂之船封闭式商业不动产证券投资基金（简称“砂之船商业REIT”）在上海证券交易所挂牌上市。其网下询价倍数达103.82倍、公众认购倍数达330.20倍，募集资金总额约55.31亿元。

这是我国首批登陆交易所市场的4单标准化商业不动产公募REITs（不动产投资信托基金）产品之一，也是重庆企业在国内发行的首单REITs产品。

它的上市，是重庆深入实施“智融惠畅”工程，深耕资产证券化改革，拓宽企业融资渠道的一次生动实践。

直接融资占比稳步攀升

存量资产加速“唤醒”

对于企业而言，不动产、应收账款、基础设施收益权、数据资产等资产是其发展的根基。近年来，我国融资结构经历深刻变革，直接融资在社会融资规模中的比重逐年提升，展现出强劲的发展态势。

中国人民银行公布的数据显示，2025年社会融资规模增量中，贷款占比为45%，债券和股票融资合计占比达47%，首次超过贷款。而从存量看，间接融资占比已从上世纪90年代的接近100%降至约三分之二，直接融资占比则升至约三分之一。截至2026年5月末，全国直接融资规模较上年同期提升1.4个百分点，在社会融资规模存量中的占比达到了约32.4%。

数据背后，正是长期由银行信贷主导的融资格局被打破，企业融资渠道日益多元，存量资产的价值被逐步激活，资本市场配置资源的核心作用日益凸显。越来越多企业通过直接融资将“沉睡”的资产盘活，转化为流动现金流，实现轻资产运营、盘活存量、优化财务结构，为技术创新与产业升级注入源源不断的金融活水。

在这场融资结构的变革中，重庆迎来了前所未有的机遇。近年来，随着现代化新重庆建设加快推进，全市产业转型升级步伐加快、商贸业提质发展，企业积累的基础设施、商业物业、产业载体、数据资产等存量优质资产也越来越多。

譬如，在商贸领域，重庆商业不动产资源丰富、业态齐全，集聚了核心商圈购物中心、高端写字楼、特色商业街区、奥特莱斯、酒店综合体等多业态优质资产。

这些优质资产，为更多企业打通直接融资渠道打下了坚实基础。抢抓机遇，重庆立足西部金融中心建设目标，将资产证券化作为拓宽企业直接融资渠道、赋能实体经济的关键抓手，持续唤醒“沉睡”资产、畅通企业融资循环，为全市产业转型升级和经济高质量发展注入强劲金融动能。

多方协同

打通资产证券化产品落地堵点

所谓资产证券化，简单地说，就是将缺乏流动性但能产生稳定现金流的资产，通过结构化设计转化为可交易的证券产品。其创新工具，主要包括ABS（资产支持证券）、REITs、CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）等。

相较于传统信贷融资，这些创新工具具备不新增债务、不占用授信、融资规模大、综合成本低的独特优势，为企业提供了一条“盘活存量、带动增量”的有效路径，让企业能够实现“资产-资金-再投资”的良性循环。

尽管如此，企业要想通过资产证券化等创新工具实现直接融资，并非易事。

资产证券化产品发行涉及发行主体、中介机构、监管部门和交易所等多方主体，工作链条长、专业要求高，单靠企业“单打独斗”往往难以突破。为此，重庆坚持政策先行、服务赋能、政企联动，通过建立“一盘棋”协作格局、“一对一”服务模式，形成政府引导、市场运作、多方协同的“三个一”工作机制，打通资产证券化产品落地的全流程堵点。

政策层面，近年来重庆陆续出台系列政策措施，支持基础设施REITs发展，推动国有非公益性资产证券化，形成政策“组合拳”，充分发挥资本市场功能服务经济高质量发展。

机制方面，重庆建立部门信息共享、项目共推的协作模式，充分挖掘潜在项目，形成发行人储备项目库；与沪深北交易所建立常态化协作协调机制，推动交易所出台支持成渝地区双城经济圈建设和西部金融中心建设的行动方案，为重庆企业发行ABS等创新品种债券开辟“绿色通道”。

服务方面，重庆针对企业普遍存在的不懂政策、不会操作、流程不熟等问题，常态化开展政策宣讲和专题座谈、培训，邀请交易所专家来渝授课，为企业发行资产证券化产品作指导。

仅今年5月，重庆就接连举行了两场活动。

5月上旬，重庆市委金融办联合重庆证监局、上交所、深交所举办资产证券化宣介会，聚焦政策解读、经验分享、实操对接，为企业用好资产证券化创新工具指点迷津。

5月下旬，重庆市委金融办联合市国资委、重庆证监局及深交所举办“2026年重庆市国资国企盘活存量资产专场培训会”，邀请专家围绕ABS、公募REITs、科技创新公司债券等融资工具开展系统授课，助推全市国资国企用好交易所债券融资工具盘活存量资产。

多个“首单首创”落地

成重庆金融创新名片

一系列扎实有力的行动举措，让重庆资产证券化工作结出累累硕果。尤其是，一个又一个具有标志性意义的“首单首创”项目相继落地，成为重庆金融创新的亮丽名片。

2018年3月，砂之船集团以重庆等地的4个奥莱项目为底层资产，成功在新加坡交易所发行REITs产品，募集资金3.96亿新币。这也是中西部地区首个跨境不动产投资信托基金项目、亚洲首个奥特莱斯REITs项目，开辟了西部地区企业跨境股权融资新渠道。

时隔8年多后，砂之船集团以砂之船（西安）奥特莱斯项目为底层资产，成功成立砂之船商业REIT项目，再创一个本文开头提到的“第一”。

2024年12月，中金重庆两江产业园封闭式基础设施证券投资基金在上交所挂牌上市。这也是西部地区国企首单公募REITs项目、西部地区首单产业园区公募REITs项目，其入池资产为重庆两江新区的优质产业园区资产，募集规模为10.20亿元。

2025年1月，重庆首单知识产权资产证券化项目——“华鑫-鑫欣-重庆市两江新区1期知识产权资产支持专项计划”在深交所挂牌上市。该项目储架规模5亿元，可在2年内分期发行。其中首期发行规模7400万元，涉及发明专利44件，知识产权评估价值共计8227万元。其票面利率仅为1.96%，创下了全国知识产权证券化发行票面利率的新低，是全国首单票面利率低于2%的知识产权证券化产品。

2025年8月，重庆市地产集团“华泰－重庆渝地资产商业物业资产支持专项计划”（CMBS）在深交所挂牌上市。作为重庆市属国企发行上市的首单CMBS产品，其总规模达20.60亿元，产品期限24年，票面利率2.08%，创中西部地区最低。

2025年9月，重庆市交通设备融资租赁有限公司在上交所成功发行1期资产支持专项计划（ABS）。该项目发行规模达4.96亿元，加权平均利率1.74%，最低利率1.7%，创全国融资租赁行业同类同期限产品新低。

2026年2月，双城（重庆）信用增进股份有限公司为“国海-鑫元-双城增进1期数据资产支持专项计划”提供增信支持，助力企业发行10.4亿元资产支持证券。这也是全国首单“智慧城市+绿色能源”数据资产ABS，填补了成渝地区双城经济圈数据要素资本化运作的空白，打通了数据要素从“资源”到“资产”再到“资本”的转化通道。

“目前，重庆已形成REITs、ABS、CMBS等多种资产证券化产品协同发展格局，资产证券化正在成为企业拓宽融资渠道、服务实体经济高质量发展的重要助力。”重庆市委金融办相关负责人表示，下一步，重庆将持续深耕资产证券化创新赛道，持续扩充优质项目储备、拓宽资本赋能场景，激活更多存量资产，以高质量金融创新助力西部金融中心建设。

比如，重庆将聚焦基础设施、产业园区、商业物业、新型要素等重点领域，突出不动产、收益权、债权、创新资产等重点资产，筛选形成覆盖ABS、REITs等不同方向的项目储备库，体系化开展全市国有非公益性资产证券化工作。力争到2026年，实现标杆性项目突破、整合运营路径突破、资产盘活覆盖面突破等“三个突破”。（重庆市委金融办）