新华网武汉２月１２日电（记者　徐海波）当前，房地产业正处于“大变局”中：房企遭遇“史上最艰难时刻”，纷纷转向二三线市场；银行融资模式越发艰难，社会资本逐渐成为主渠道；限购政策走到瓶颈，房产税全面推广条件不足；地方政府土地收入下降，保障房规模却在扩大……在这迷雾重重的“变局”中，关系着楼市前景的三大谜团有待揭开。

　　融资收紧能否遏制楼市泡沫膨胀？

　　前不久召开的第四次全国金融工作会议，明确提出“坚持金融服务实体经济的本质要求”。最近，各大银行纷纷表态，未来将加大服务实体经济的力度，确保信贷资金更好地投向实体经济。

　　２００８年起蔓延全球的次贷危机，给人们留下一个惨痛的历史教训：脱离实体经济的金融发展，将逐步形成资产泡沫，引发社会资源的严重错配，加速实体产业空心化。

　　从本质上说，楼市是实体经济，但随着大量资金的涌入，房地产金融化、虚拟化的趋势愈发明显。近年来，我国部分经济领域也崭露泡沫现象，大量资金涌向各种资产特别是房地产进行炒作，导致房价过快上涨。

　　武汉科技大学金融证券研究所所长董登新教授认为，银行的“集体”转向直接导致房地产业融资渠道收窄，将吹大楼市泡沫的可能性降到了最低。

　　国家统计局数据显示：２０１１年房地产投资增速回落５．３个百分点，商品房销售增长速度、房企本年资金来源增长速度及土地购置面积增长速度等指标也全线减速。

　　董登新说，向社会资本融资，将成为许多开发商赖以生存的希望。而社会资本注资与否取决于企业的产品结构、市场状况及行业前景等。这使得房企不得不做实产业，以实在的价格、优质的服务来赢得生存机会。“开发商大幅拿地过量投资、商品房价格持续上涨以及投机资本争相涌入等问题将得到遏制，最大限度地压缩了楼市泡沫膨胀的空间。”

　　房产税能否代替“土地财政”？

　　住房和城乡建设部部长姜伟新日前表示，今年上半年，４０个重点城市个人住房信息系统要实现与住建部联网；各省区市也在加快个人住房信息系统建设，争取２０１３年实现全市、全省联网。业内人士认为，此举为房产税的征收铺平了道路。

　　经济学家马光远表示，全国主要城市实现房产联网，有助于建立透明的房地产信息体系，使家庭的住房套数和面积等数据更加清晰，有利于加速房产税等政策落地，及控制异地炒房。

　　同时，北京、武汉、上海等城市相继修改了“非普通住宅税”标准，使更多普通住房享受到契税优惠。此举也被市场认为，为区分征收房产税的类别做准备。

（本页是第1页）