小區物業服務不達標的項目 視頻截圖

近日，網上一段“重慶世茂江城銘著小區邀請第三方評估機構對小區物業服務質量進行調查，46項物業服務標准竟有40項不達標”的視頻在網上火了起來，引發關注。

事情是否屬實？如果屬實，評估后小區能不能減免物業服務費？評估結果對小區物業服務有沒有影響？對此，記者連續多天進行了調查。

報告 業主對物管的滿意度隻有12.5%

據視頻內容介紹：近日，巴南區住建委邀請具有物業評估資質的第三方評估機構，在巴南住建委、發改委相關工作人員監督見証下，對重慶世茂江城銘著小區物業服務質量進行了全面調查。

在視頻裡，第三方評估機構的專家、業主代表、物業人員一起實地走訪小區。最后視頻介紹說，“根據調查結果，該小區46項物業服務標准中有40項不達標。”

全程參與的業主代表胡先生說，當時業主代表還有梅先生、李先生，同時小區一百多名業主也一起見証了滿意度調查和配合第三方評估。

業主代表梅先生介紹，5月11日當天，第三方評估機構的專家、業主代表、物管一起對物業服務的項目實地走訪、逐一查看，現場就發現小區的消防沙箱裡沒有沙、消防水箱裡沒有水槍、電力設備沒有接地、綠化沒有人打理、損壞的大門沒有維修等問題。走訪完后，專家又收集了業主提供的物業服務不到位的視頻、圖片等証據，以及物管提交的資料。

為什麼要申請對小區物業服務質量進行評估？

36棟業主田先生一家人已入住小區兩年，他對物業服務好壞感受最深。田先生說，他們入住后發現物業服務與宣傳有巨大差距，如綠化長時間不維護、共用設施設備損壞不維修等問題。於是，由業主代表牽頭書面向巴南區住建委申請對小區物業服務質量評估，評估機構是由巴南區住建委委托，業主和物管配合。

當天，小區業主還對物業服務滿意度進行了調查。“目前小區交付的業主有600多戶，454戶參與了調查，業主覆蓋面廣，有洋房業主，還有高層業主。”業主代表胡先生說，滿意度調查內容包括物管服務態度、公共設施設備維護維修等方面，最后調查出的滿意度隻有12.5%。

記者拿到了《江城銘著物業滿意度及服務標准達成情況業主調查表》（簡稱“業主調查表”），這份業主調查表包括兩大調查內容，一是業主對物業滿意度調查，另一個是物業服務達標調查。

從業主調查表中，記者看到參與調查的戶數是454戶，參與率超過85%。

“這份業主調查表是第三方機構提供，由業主參與，在巴南住建委、發改委相關工作人員、物管和第三方機構專家見証下得出的結果，最后業主調查表還要交給第三方機構保存，以備查驗。”業主代表李先生說，調查項目一共有46項，其中40項低於1分（最高分是2分），即不達標。

記者獲悉，該小區位於巴南區巴濱路，共有52棟樓房2178戶，小區物業服務費每平方米3元。

調查

小區牆體脫離，綠化帶長滿雜草

事情到底是怎樣的呢？

記者拿到的業主調查表裡，確實有40項服務低於1分，對於低於1分的物業服務項目，記者進行了實地查看。

比如第10項目物業服務的內容是共用部位、共用設備設施的使用狀態，發現損壞，按規定要及時維修。這項服務，454戶參與調查，其中356戶給物管打出了0-0.4分。

“該服務業主給物管打出的平均分是0.23分。”業主代表胡先生說，1分達標，現在的平均分0.23分，說明這項服務不達標。

於是記者來到36樓車庫入戶口，發現地面破碎，牆體脫離，小區大門、圍欄嚴重掉漆，13棟大廳地磚破碎等問題，這些損壞的區域都沒有維修。36棟業主左先生說，不僅共用設備設施損壞沒有維修，他家裡的牆體滲水等出現問題，向物管反映后差不多兩年都沒有派人來維修。

第38項目物業服務的內容是綠化養護管理，要求有專業人員實施綠化養護管理,草坪生長良好,及時修剪和補栽補種，每年修剪5遍以上,雜草、雜物面積不大於5%。這項服務，454戶中384戶給物管打出了0-0.4分，平均分隻有0.16分。

情況真有這樣糟？記者在現場發現，小區的綠化帶長得格外茂盛，很多枝葉幾個月沒有修剪，而且一些綠化帶裡和草坪上都長滿了雜草。

在兒童樂園，記者甚至見到了一棵綠化樹已枯死，樹干受到嚴重的虫蛀，樹皮脫落，露出虫洞，而且樹干上有許多鋸末狀的黃黑色粉末，這樣樹卻沒有人更換。

“我們小區的物業服務標准是按《重慶市住宅物業服務登記標准》的最高4級執行，標准越高，收費越貴。”業主代表梅先生說，按規定4級標准服務包括設備設施維修維護，公共秩序維護，保潔服務，綠化養護管理等4個方面46個服務項目。

“網上的視頻內容基本屬實。”胡先生說，而且視頻內容反映的問題只是其中很少一部分，還有很多問題沒有發布出來，很多業主手裡都有物管服務不到位的視頻或相片，這些証明都已提供給第三方機構。

訴求

減免物業費用或更換物管

如果第三方評估機構報告認定物管服務不到位、不達標，業主有啥訴求？

“最終評估報告內容是什麼樣的，我們都還在等第三方評估機構的報告。”13棟業主韓先生說，如果報告認定物管服務不到位、不達標，那麼收費與服務標准不符，小區每平方米3元的物管費就應該減免，如果不減免物業費，就應該更換物業公司，而且主管部門應該對物管進行處罰，要求物管整改，這也是小區大多數業主的想法。“如果達不到我們的要求，我們就通過法院起訴物管。”他說，業主和業主代表會先和物管協商，協商不成再尋找主管部門的幫助，仍協商不成，最后隻能走法律程序。

物管

業主擅自發布調查結果

出現這樣的問題，物業整改沒有呢？會不會減免物管費用？

“我們已看到了網上的視頻。”世茂江城銘著小區物業負責人告訴記者，5月11日和12日，他們配合第三方機構的專家進行了全面調查，並且提供了各種資料。

這名負責人說，第三方評估機構的評估報告還沒有出來，業主擅自發布調查結果，我們物管不發表任何意見。至於調查發現的問題，物管在等評估報告，報告出來后就進行整改、維修等。

記者又來到花溪街道物業科。該科負責人介紹，第三方評估機構對小區物業服務質量進行全面調查，巴南區住建委物業科和發改委全程見証了，街道和社區都派人參加了。目前評估報告還沒有出來，報告出來后能不能減免物業費，這是小區業主與物業之間的事，他們隻能起到協調的作用。

“我們已經關注到了網上的視頻，網上發的調查結果基本屬實。”巴南區住建委物業科負責人表示，因為業主調查表是電子表格，業主打分后當天結果就出來了。

這名負責人說，該小區業主對物業服務意見比較大，於是就向住建委申請評估，他們就委托第三方評估機構對小區物業服務質量進行調查評估。

“第三方評估機構還是比較慎重，經過實地查看后，還要對業主提供的物管服務不到位等問題的視頻、相片，結合物管提供的資料進行核實，因此最終報告還沒有出來。”他說，等最終報告出來后，他們將會組織業主、物業等溝通。

律師

物業服務不到位可減免物業費

重慶領源律師事務所李興見律師認為，物業服務不到位，業主可以要求減免物業費。但需要注意的是，減免物業費並非直接拒絕支付，而是應當根據物業服務的實際情況與合同約定進行協商或訴訟。

根據《民法典》第九百四十二條規定，物業服務人應當按照約定和物業的使用性質，妥善維修、養護、清潔、綠化和經營管理物業服務區域內的業主共有部分，維護物業服務區域內的基本秩序，採取合理措施保護業主的人身、財產安全。因此，第三方評估機構的評估報告中認為世茂江城銘著小區物業服務不到位、不達標，業主代表或業主委員會和物業公司雙方在協商一致的前提下，可以減免物業服務費標准，並重新簽訂物業服務合同。

“第三方評估機構是主管部門邀請，又在業主和物管的參與下進行，不僅具有權威性，而且還有法律效力。”他說，如果雙方無法達成協商一致，可通過訴訟方式，請求法院判令解除與物業公司的服務合同，另行選擇新的物業服務公司。

李興見律師認為減免物業費的具體方式可有兩種：一是業主已經交納物業費的，可要求物業公司酌情返還或沖抵后期物業費﹔二是業主尚未交納物業費的，可以要求物業公司酌情扣減物業費。但無論哪種方式，都需要業主和物業公司進行協商，如果協商無果，可向人民法院提起訴訟。

他提醒業主，根據《民法典》第九百四十二條和《物業條例》規定，物業未按合同約定提供質價相符服務，屬於合同違約，嚴重者屬於違法行為。同時，物業已提供約定服務，業主拒不支付物業費也是違法行為。

他說，因為物業服務具有公共性，物業公司提供的服務不僅針對單個業主，還涉及到整個小區或物業的公共利益。因此，即使業主個人未直接享受到某些物業服務，也應當按約定支付物業費。

事情如何發展，會按照業主意願降低物業費嗎？新重慶-重慶晨報記者將繼續關注。

新重慶-重慶晨報記者 鄭三波 攝影報道

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