當前，城市更新已邁入體系化推進的新階段，但落地過程中出現了“從更新問題清單到資產經濟屬性和財務盈利能力，從傳統資產評估到最優用途的收益預期，從空間改造到持續運營”三重阻隔，存量資產盤活難以長期規模化推進成了共性難題。

針對行業普遍難題，重慶設計集團·重慶市設計院有限公司（以下簡稱市設計院）依托重慶市可持續城市更新研究院，圍繞“政策機制、金融模式、長效運營”三大要素，創新構建技術、賦能、工具、組織四大體系，為破解存量資產盤活難題探索形成了一套可復制、可推廣的系統性解決方案。

技術體系：全流程植入資產體檢，推動空間語言向資本語言系統轉譯

作為破解存量盤活難題的核心技術支撐，市設計院以住房城鄉建設部《城市更新視角下國有存量空間資產盤活與效益提升研究》課題為依托，構建全鏈條資產體檢方法論，將資產體檢系統性植入城市體檢、更新規劃、片區策劃、項目實施方案各層級環節，逐級深化打通空間診斷到資本落地的完整邏輯。

在工作邏輯上，完善自上而下逐級傳導、自下而上反向校驗的閉環體系。在城市體檢自上而下框定更新重點片區的基礎上，資產體檢自下而上對片區內存量資產進行經濟屬性與合規底線的精細化診斷，形成互驗閉環。若資產體檢發現某片區產權極度分散、合規成本過高，及時反向預警、優化更新時序與片區邊界，讓城市更新決策貼合資產實際稟賦，有效規避無效投入與資源浪費。

在評價體系上，打破傳統資產評估單一估值模式，補位城市體檢偏重公共空間維度的評價局限，構建涵蓋區位條件、物理改造成本、合規底線、負債重組與財務估值等維度的指標體系。首次將淨營業收入、改造投入、償債能力等核心金融指標納入資產評價體系，形成“空間坐標+財務賬本”一體化的評價，讓空間狀態可被資本全流程精准解讀。

在落地應用上，資產體檢體系實現前置排雷、運營前置、肥瘦搭配三大核心功能。通過摸排精准甄別高風險資產、可修復資產與優質盤活資產，精准規避投資風險﹔以目標營收、改造成本動態測算反向指導空間改造方案與業態布局，實現策、規、算一體化統籌﹔通過優質經營性資產與公益性設施統籌搭配、聯動開發，搭建差異化投融資路徑，形成片區可持續投融資閉環。

目前，整套資產體檢方法論已完成技術論証與成果提煉，《城市更新視角下國有存量空間資產盤活與效益提升研究》課題已順利通過住房城鄉建設部驗收，並獲得高度認可﹔延伸的核心技術《基於街景與衛星圖像的存量空間識別方法、裝置及介質》已獲國家發明專利授權，形成了從理論方法到技術專利的完整轉化﹔多篇研究成果已被CSSCI等高水平期刊錄用﹔資產體檢方法論已在多個片區更新策劃中開展驗証應用，相關技術指引的編制工作正在穩步推進中。

《基於街景與衛星圖像的存量空間識別方法、裝置及介質》專利。重慶設計集團市設計院供圖

賦能體系：構建三維協同架構，筑牢存量盤活支撐保障

依托重慶市可持續城市更新研究院，於2026年1月，在重慶市住房和城鄉建設委員會、重慶市國有資產監督管理委員會指導下，舉辦“2026城市更新賦能存量資產盤活智享會”，匯聚各行業智力支持設立更新政策研究社、大資管算法中心、城市運營學院，從政策、金融、運營三個維度為存量資產盤活提供全鏈條精准支撐。

2026城市更新賦能存量資產盤活智享會現場。重慶設計集團市設計院供圖

政策端聯合重慶大學、市社科院等成立政策研究社，聚焦打通制度堵點，形成專題研究成果，支撐行業主管部門研究起草《重慶城市更新政策工具箱》《關於促進中心城區城市更新中國有存量資產所有權和盤活權分離的指導意見》等政策技術文件。其中“所有權與盤活權分離”的政策設計，為國有存量資產在產權不變前提下引入市場化運營力量提供了制度通道。同步支撐《重慶市城市更新條例（征求意見稿）》立法工作，將實踐中驗証有效的政策工具上升為法治保障。

金融端聯合高和資本等機構成立大資管算法中心，“策規算一體化”將資產管理、金融思維植入城市更新項目全流程，支撐編制《重慶城市更新項目爭資要點》，系統梳理各類資金渠道應用場景。開展資產體檢專項指標研究，深化資產証券化等金融工具適用性探索，搭建從並購基金、Pre-REITs到公募REITs的資本接力路徑。

運營端聯合奧雅可是、四川美術學院等機構，致力於打造成為城市更新運營領域的知識傳播樞紐、資源整合平台和實踐創新工場，培育行業運營思維。開展存量項目運營研究，總結提煉不同類型更新項目的成功運營范式與盈利模型﹔研究社區治理與市場化運營相結合的機制﹔探索通過數字化工具提升資產管理和運營效率的路徑。

工具體系：打造智能對接平台，促進空間資本精准匹配

為推動存量資產盤活從“經驗化”向“數字化、智能化、標准化”升級，市設計院依托多年項目實踐與技術積累，自主研發城市更新資源對接平台及產業導入智能體，將成熟的盤活方法論轉化為可交互、可落地、可復用的數字化工具，實現存量空間資源與市場資本、產業資源的精准高效匹配。

城市更新資源對接平台及智能體。重慶設計集團市設計院供圖

平台圍繞市場主體投資決策核心需求，搭建全維度智能交互體系，精准解答“能不能改、值不值得投、適合做什麼”三大核心問題。一是“能不能改”，通過資產本底一檔統查，歸集建筑參數、產權合規等核心信息，建立資產“基礎身份証”，實現資產底數一檔統查﹔二是“值不值得投”，通過周邊潛能一圖盡覽，整合產業、人口、配套等要素構建立體化片區畫像﹔三是“適合做什麼”，通過產業適配一鍵輸出，基於200余個更新項目實踐構建匹配算法模型，智能生成最優盤活方向與產業類型建議，每項推薦可追溯、可解釋。

技術實現上，形成三項核心能力：全維度靜態底數歸集，形成標准化資產數據檔案﹔動態化價值潛能評估，構建“因數法+市場法”雙軌算法模型，引入競爭壓力與趨勢動力修正系數﹔空間化信息落位呈現，實現存量資產信息全域落圖。

組織體系：構建開放協作生態，激活存量更新內生動力

為打通存量資產盤活“最后一公裡”，市設計院依托“三師進社區”平台，針對產權主體“不懂政策、不會算賬、不敢決策”的能力門檻，謀劃推動三師在多個街道建立常態化工作機制，發揮三重功能：當好“資產偵察兵”，在街道層面完成資產摸排與初篩﹔當好“需求翻譯官”，將產權主體訴求與政策工具、市場機會雙向轉譯﹔當好“項目孵化器”，協助完成小型更新項目的策劃生成與前期論証。核心價值在於將專業能力從“替代決策”轉變為“賦能決策”，激活存量更新的內生動力。

“三師”助力自主更新活動現場。重慶設計集團市設計院供圖

在行業生態共建上，由市設計院聯合重慶發展資產經營有限公司與國家開發銀行重慶分行、重慶市地理信息和遙感應用中心、德勤中國、戴德梁行、龍湖集團、華潤置地、西南証券、高和資本等15家單位共同發起，組建存量資產更新盤活聯盟。聯盟以“信息互通、資源互補、風險共擔、價值共享”為原則，通過項目路演、聯合盡調、標准共建等活動形成穩定協作機制。聯盟與智能體形成聯動——線上負責日常匹配與初步觸達，線下負責深度協同與項目推進。

立足“十五五”發展新起點，市設計院將以“四大體系”的階段性實踐為起點，緊抓空間與資本兩個存量時代的根本議題，持續深化存量資產盤活的系統解法。一是持續深耕專業能力。以研究院為核心載體，圍繞資產體檢、政策研究、金融鏈接、運營賦能等方向持續投入，鍛造不可替代的專業能力。二是持續擴大協作生態。擴大存量更新“朋友圈”，推動資源對接從集中活動走向常態運轉，讓生態協作成為可持續運轉的基本模式。三是持續推動成果轉化。推動資產體檢、策規算一體化、產業適配算法等核心成果從研究驗証向標准輸出轉化，形成具有行業通用性的技術指引。四是持續服務發展大局。主動服務全市“十五五”城市更新與資產盤活工作部署，立足市設計院主責主業，充分發揮技術支撐作用，在存量資產盤活領域積極貢獻設計智慧與專業力量。（重慶設計集團市設計院）