圖為陽光100居民小區。記者 楊鈮紫 實習生 鄢鈞丹 攝

圖為小區物業貼出的公告。

　　一段時間來，12345熱線接到多起關於民宿擾民的投訴。民宿作為一種新興業態，何以招致如此多的投訴，對此，記者展開了調查。

　　民宿開在住宅樓 二房東三房東現象出現

　　8月3日，記者來到南岸區陽光100國際新城D組團，這裡剛好位於南濱路上，正對著重慶旅游地標朝天門，是不少游客“打卡”的首選之處。由於地處景區附近，小區內有不少業主做起了民宿生意。

　　“我們小區已經是民宿的‘重災區’，其中很多民宿並沒有合規的手續，也沒有和小區業主協商就私自開設，並且有些還存在二房東、三房東的現象。”小區居民劉先生這樣說道。

　　記者打開大眾點評、美團等App搜索“民宿”，發現目前該小區D組團在各網絡上注冊的民宿大約有40余家，其中有8家還可預定房間。根據網上的信息顯示，這些民宿多以“靠江景”為主要特色，房型有1居室到5居室不等，單天房價在100-1000元左右。

　　位於渝北區龍溪街道星辰支路1號的碧桂園嘉譽小區裡也開了不少民宿和小賓館。

　　這裡共有包括商業在內的三棟樓，其中1、2棟屬於住宅樓，民宿就開在這兩棟樓內。記者上網查詢，有近15家民宿正在營業，價格也不高，但它們在小區裡沒有打廣告，記者無法進入查看其內部情況。

　　民宿生意火熱 就是太擾民

　　民宿生意的火熱，外來游客的流量增大，給小區居民帶來了不少困擾。陽光100國際新城D組團小區居民劉先生說，民宿給小區帶來了治安、基礎設施維護、內部交通、擾民以及消防等諸多問題。

　　“我是2019年下半年入住的，當時住進來就發現已經有人開了民宿，但並未經過我們其他業主的同意。”住在碧桂園嘉譽小區2棟的宋女士告訴記者，半年前她就和其他業主向物業工作人員投訴了，物業工作人員雖然多次勸導，但民宿還是繼續開著。

　　由於該小區地理位置較好，且1、2棟房型基本為單間配套，因此不少附近的上班族也選擇在這裡租房。“其實租在這裡我們還是很滿意，就是小區裡民宿、小賓館太多，人員流動性大，感覺不太安全。”租客們向記者透露，尤其到了晚上，就特別吵鬧，垃圾也是隨處可見，破壞了小區環境。

　　物業勸導呼吁無濟於事

　　小區居民不堪其擾，隻好找到物業公司，但物業也拿這些民宿沒辦法。

　　陽光100物業管理單位表示，他們無法採取強制措施，隻有加強小區外來人員管理，並張貼“禁止住改商”的提醒海報對此進行呼吁。

　　而碧桂園嘉譽物業則告訴記者，已經接到了不少業主和租客的投訴，7月份的時候向新牌坊社區反饋了投訴情況，目前還未得到回復。他們在小區公共區域張貼了禁止開公寓和民宿的提醒，但收效甚微。同時，業主之間也存在矛盾，比如有的業主因為沒有住在小區所以租給別人開民宿也無所謂，而大部分業主由於是自住房因此很反感。

　　記者在兩個小區內的公共區域都看到由物業張貼的通知，上面寫著“住改商行為侵害全體業主權益，本小區性質為純住宅。嚴禁辦公、私人會所、民宿等經營行為！”“碧桂園嘉譽小區1、2棟屬於住宅性質，業主不得違反法律法規以及管理規約，將住宅用房改變為經營性用房（例如私自用於酒店、民宿或者公司等經營性質的場所）。若要改變用房性質的，除了遵守法律、法規以及管理規約外，應當提前報備政府部門並征得樓棟全體業主的一致同意”等。

　　記者採訪到幾位民宿經營者，他們均表示，民宿的住客擾民他們有責任，也曾告知過住客出入小區和房間不要大聲喧嘩，不要亂丟垃圾，並在民宿內張貼了遵守小區公約的相關告示。

　　民宿擾民該如何管

　　記者又來到南岸區石溪路社區服務中心，社區工作人員表示，由於陽光100小區地理條件優越，游客較多，因此民宿數量也比較多，社區時常會接到居民的投訴電話，但社區無法干涉處理民宿，隻能採取呼吁和勸導等措施。

　　記者查詢了《重慶市物業管理條例》相關規定，其中第七十四條明確寫道：業主、物業使用人應當按照規劃自然資源部門批准或者房地產權証載明的用途使用物業，不得擅自改變物業使用性質。確需改變的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。第七十五條規定：利用小區住宅開展民宿等住宿服務的，應當符合本條例第七十四條的規定，並具備消防、安全、衛生等必要的條件。利用小區住宅開展民宿等住宿服務的，應當遵守國家和本市相關管理規定和管理規約的約定，依法向市場監管、文化旅游、公安、商務等部門辦理相關手續，並同時告知物業服務企業。市、區縣（自治縣）人民政府及相關部門應當根據本地實際，加強對住宅小區內開展民宿等住宿服務活動的管理和監督。具體管理辦法由市人民政府制定。

　　此外，今年2月，市政府辦公廳發布了《利用存量閑置房屋發展旅游民宿試點方案》，鼓勵各區縣（自治縣）規劃旅游民宿試點示范區，同時，該《方案》也提到，要加強旅游民宿行業自律，支持旅游行業組織制定行業標准、公約，推進行業征信管理，加強行業自我管理與監督。

　　目前關於規范管理民宿的相關具體辦法並未出台。記者先后致電多個相關部門，都沒有得到回應。

　　律師說法>>>>

　　民宿應參照旅館業進行管理

　　民宿究竟該如何管理？業主與民宿老板的矛盾又該怎麼化解？北京市京師（重慶）律師事務所律師高金寬表示，國家文化和旅游部發布的《旅游民宿基本要求與評價》就“旅游民宿”進行了明確定義，特指利用當地民居等相關閑置資源，經營用客房不超過4層、建筑面積不超過800㎡，主人參與接待，為游客提供體驗當地自然、文化與生產生活方式的小型住宿設施。由此可見，民宿業具有商業性質，且與旅館業的經營性活動相類似。

　　小區業主將其住房改為民宿對外營業，之所以會引發鄰裡沖突及社會爭論，高金寬分析，主要是因為經營民宿存在擾民、影響鄰裡關系、治安事件、衛生及消防隱患等諸多問題，這也恰恰體現了小區民宿業的違法特性。

　　鑒於民宿業的商業性質，根據《中華人民共和國民法典》第二百七十九條的規定，業主要將其住宅整改為民宿對外經營，首先要經有利害關系的業主一致同意，然后通過國家相關監管部門的審查及許可，比如行業准入及衛生許可、消防合格等。同時，民宿的經營活動還要符合小區物業的管理規約。

　　否則，小區民宿的存在就沒有合法的基礎，就存在被依法取締、沒收違法所得、罰款等行政追責以及排除妨害、消除危險、賠償損失及其他民事擔責的風險。

　　高金寬認為，針對整個民宿業而言，不能將民宿簡單的等同於“日租房”或“短租房”，並按照房屋租賃的邏輯進行管理，而應該參照旅館業對民宿業進行行政審查及許可，這樣才有助於民宿行業的健康良性發展。

　　（記者 楊鈮紫 實習生 鄢鈞丹）

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