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商品房買賣合同糾紛呈現新特點 法官以案釋法

2022年12月07日12:55 | 來源:人民網-重慶頻道
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人民網重慶12月7日電 (劉政寧)近年來,商品房買賣合同糾紛領域各種新類型、新形態矛盾糾紛不斷涌現。2019年至今,重慶市第一中級人民法院轄區兩級法院受理商品房預(銷)售合同糾紛18782件,審結17076件。其中,重慶市一中法院受理2907件,審結2808件。分析發現,商品房銷售合同糾紛逐漸從佔絕對比例的購房者與開發商之間的“兩金”爭議(即逾期交房違約金和逾期辦証違約金爭議),轉向補充協議條款效力認定、精裝房質量異議、銷售顧問權限、開發商口頭承諾效力等新類型爭議。

重慶市一中法院對轄區兩級法院商品房買賣合同糾紛案件進行梳理,並發布以下典型案例,旨在引導購房者、房地產開發商及房地產從業人員了解最新法律法規,努力從源頭化解商品房買賣合同糾紛,保護購房者與開發商的合法權益,保障房地產市場健康發展,力爭實現讓糾紛化於未發、止於未訴。

案例一

當心!避開補充協議中限制購房者合法權利的“坑”

【案情簡介】

2020年6月,李某某、夏某某與重慶某房地產公司簽訂《重慶市商品房買賣合同》,約定購買該公司開發的位於江北區觀音橋的某房屋,並約定了交房時間。合同載明如逾期交房超過30日,李某某、夏某某有權解除合同,李某某、夏某某要求解除合同的,該房地產公司應當退還全部已付購房款及利息並支付違約金。2020年12月2日,因該房地產公司一直未交房,李某某、夏某某向該公司發出《律師函》,以逾期交房為由要求解除合同。該房地產公司認為,根據雙方簽訂的《重慶市商品房買賣合同》補充協議約定,若房地產公司逾期交房,李某某與夏某某放棄合同解除權,並以此為由不同意解除合同。李某某、夏某某遂向江北區法院起訴請求解除合同並由該房地產公司承擔相應責任,一審法院支持了李某某、夏某某的訴訟請求。該房地產公司不服上訴至市一中法院,該院審理后駁回了重慶某房地產公司的上訴請求。

【法官釋法】

法院經審理認為,本案是《民法典》施行前的法律事實引起的民事糾紛案件,應適用當時的法律、司法解釋相關規定。房地產開發企業在與購房者簽訂合同過程中,應按照公平原則確定其與購房者之間的權利義務。本案中,房地產開發企業反而通過格式條款剝奪購房者關於房地產開發企業逾期交房的合同解除權,明顯排除了購房者的主要權利,應認定為無效。

案例二

留心!簽訂購房合同時需審查銷售人員的授權

【案情簡介】

曾某系重慶某房地產公司銷售人員,購房者杜某與曾某在某樓盤售樓部簽訂了《置業預算表》。雙方還簽訂了《重慶市商品房買賣合同》,合同顯示重慶某房地產公司為甲方、杜某為乙方。合同約定,杜某向重慶某房地產公司購買房屋,採取分期付款方式支付購房款,合同尾部無簽字蓋章。該合同附件五《商品房買賣合同補充協議》尾部,曾某在甲方處簽字,杜某在乙方處簽字,未加蓋重慶某房地產公司印章。合同簽訂后,杜某分四次通過手機銀行、微信等方式共計向曾某個人賬戶支付購房款234171元,其中前兩次曾某以個人名義向杜某出具了收條。后杜某發現房屋被另售他人,遂與曾某達成退款協議,但曾某未按期退還杜某購房款,杜某於是向璧山區法院起訴請求曾某與重慶某房地產公司承擔歸還剩余購房款及利息的連帶責任。璧山區法院僅支持了杜某針對曾某的訴訟請求,駁回其對重慶某房地產公司的請求。杜某不服上訴至市一中法院,該院審理后維持了一審判決。

【法官釋法】

除非有明確授權,否則購房人與開發商銷售人員簽訂商品房買賣合同,並直接支付購房款給銷售人員個人賬戶的,購房人與開發商之間不構成商品房買賣合同關系。商品房買賣屬於大宗交易,對買賣雙方注意義務的要求更加嚴格,購房人在交易過程中應重點審查交易相對方職權事項的范圍、是否有代理權限等,如未應盡到合理注意義務,則購房人的請求很難獲得支持。

案例三

警惕!購房時開發商未寫入合同的承諾可能無效

【案情簡介】

熊某與重慶某實業公司簽訂《重慶市商品房買賣合同》購買一套一樓的住宅。購買過程中,重慶某實業公司宣傳購買一樓的業主享有花園的單獨使用權,還向熊某出具書面宣傳材料,做出保証一樓業主花園面積的承諾。后重慶某實業公司晚於合同約定交房時間通知熊某接房,熊某接房中發現購買的房屋存在牆體貫穿開裂、地圈梁偏差嚴重、牆體垂直度超過國家標准、空調機位隻有一個而且尺寸不夠等嚴重質量問題,因此拒絕接房。此外,熊某得知該公司前期關於一樓業主享有花園單獨使用權的承諾也無法兌現,現花園系小區全體業主共同使用。熊某認為因重慶某實業公司的虛假宣傳,導致其以高於正常價格的房款購買案涉房屋,因此向合川區法院起訴要求重慶某實業公司按照其他房屋的價格為基准退還房屋差價,並承擔因房屋質量問題導致的逾期交房違約責任。合川區法院審理后僅支持熊某要求該公司承擔逾期交房違約責任的訴訟請求,駁回了退還差價的請求。

【法官釋法】

近年來,部分開發商為銷售房屋,利用底層贈送花園使用權的營銷術語將房屋進行溢價銷售。部分購房者明知花園系小區公共部分但出於佔便宜的心理仍然選擇購買,購買后實際無法得到花園單獨使用權。本案中開發商與購房者約定將小區部分公共花園面積交由購房者專有使用,但雙方明知購房合同僅對屋內面積及單價進行明確,未包括小區花園面積,故購房者請求開發商退賠差價,人民法院不予支持。

案例四

安心!精裝房因裝修不當導致的損失應由開發商“買單”

【案情簡介】

何某某與大足某公司簽訂《商品房買賣合同》,購買了一套旅游度假別墅精裝修樣板間,但因裝修部分不能辦理銀行按揭貸款,雙方遂在合同上載明何某某所購房屋為清水房。接房后,何某某長期未在案涉房屋中居住,直至兩年后何某某父親搬入時才發現該房屋內三樓露台大量積水,水滲透至室內房間,導致出現牆面裝修大面積發霉,地面木板及家具被浸泡等現象。經物業公司確認,原因系房屋三樓露台被裝修施工時遺留的牆布堵塞,無法正常排水導致。后經評估,房屋內的裝飾裝修、家電家具等價值為515950元。雙方就損失賠償協商未果后,何某某起訴至大足區法院,要求大足某公司賠償其房屋內裝修、家具家電及其他各項損失。大足區法院審理后支持了何某某因房屋滲水造成的資產損失及評估費的訴訟請求。

【法官釋法】

簽訂合同的雙方當事人應當按照約定全面履行自己的義務,其中一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的,應當承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任。本案中,業主購買精裝房,開發商對於裝修質量應當承擔責任,對因裝修導致的損失也應由開發商賠償。

案例五

放心!開發商售房時作出的免收物業費承諾有效

【案情簡介】

劉某向重慶某旅游公司購買其開發建設的商品房,雙方簽訂了《重慶市商品房買賣合同》,重慶某旅游公司還向劉某出具《免收物業管理費承諾函》,承諾對劉某購買的房屋免予收取三年物業服務費。交房時,劉某接到物業公司的物業費催收短信要求繳納物業費783.60元。劉某向長壽區法院起訴,認為重慶某旅游公司售房時承諾免予收取三年物業服務費,但物業公司卻向劉某收取了物業服務費,案涉房屋三年的物業服務費應由重慶某旅游公司承擔。長壽區法院審理后支持了劉某的訴訟請求。

【法官釋法】

開發商在售房時向購房人作出的免予收取物業服務費的承諾具有法律約束力。雖然物業費系由物業公司收取,開發商的承諾亦不能代表物業公司,但開發商的該承諾可視為由開發商承擔購房人的物業費。本案中開發商未按承諾履行導致購房人產生物業服務費損失,應當承擔賠償責任。

案例六

看清!合同無法履行時的責任劃分

【案情簡介】

2020年7月17日,重慶某房地產公司與周某某簽訂《房屋買賣合同》,合同約定房屋總成交價434581元,付款方式為周某某接到重慶某房地產公司通知十五日內將除訂金三萬之外的余款一次性付清,房屋資金監管方為重慶市某中心。當日,案外人何某某向重慶市某中心賬戶轉賬404581元用於支付案涉房屋的購房款。重慶某房地產公司向周某某出具了收據並交付房屋。但該筆款項因不明原因,由重慶市某中心退回了案外人何某某賬戶。2021年4月1日,重慶某房地產公司向周某某郵寄送達了《告知函》,告知監管賬戶和重慶某房地產公司均未查到周某某繳納的房款。2021年7月7日和2022年1月7日,案外人何某某先后再次向重慶市某中心轉賬300 000元和104 500元,並以現金方式向重慶某房地產公司支付了81元。后重慶某房地產公司向沙坪壩法區院起訴請求周某某支付逾期付款違約金。沙坪壩區法院審理后駁回了重慶某房地產公司的請求。

【法官釋法】

本案中,購房人按照合同約定向開發商指定賬戶轉賬支付了購房款,后購房款非因購房人過錯退回,導致開發商未收到購房款。開發商再次要求購房者支付購房款,購房者在合理期限內支付了購房款,不應承擔逾期支付購房款的違約責任。

(責編:劉政寧、張祎)

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