近年来，随着市民维权意识的增强，面对物业管理纠纷时如何处理，成为了315期间市民关注的问题之一。在一年一度315国际消费者权益日来临之际，为维护广大消费者的合法权益，人民网重庆专访重庆市物业管理协会，就众多物业管理纠纷中的典型问题进行解答，引导物业管理行业持续健康发展。

　　问：业主接了房一直未装修入住，是否可以不缴纳或者少缴纳物业费呢？

　　答：小区的物业服务费主要是公共性服务收费，包括公共设备、设施的日常运行、维修和保养，绿化管理、保安、保洁等，无论业主是否入住，即使房屋空置，也应当缴纳相应物业费。

　　《民法典》第九百四十四条规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。根据重庆市物业服务收费管理办法（渝府办发【2015】36号）第十二条规定，业主应按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。

　　目前，有的物业企业仍然在给业主一定的空置房优惠，这属于企业自愿，并非法理依据使然。

　　问：房子质量差，存在墙体开裂、漏水发霉、下水道堵塞等问题，业主可以不交物业费吗？

　　答：房屋质量问题不可以拒交物业费，属于房屋质量问题的墙体装饰层开裂、漏水、渗水问题，与物业服务不是同一法律关系，交房之前发现的质量问题，可以要求开发商整改。交房之后处在保修期内的，可以要求开发商进行整改。已过保修期的房屋质量问题可以向物业公司反映情况，并由物业公司向房管部门提出维修基金使用申请。

　　问：小区内脏乱差，业主对物业公司服务不满意，可以拒交物业费吗?

　　答：不能。物业服务企业依据物业服务合同，提供了物业服务，业主就应交纳物业费。在合同履行过程中，任何业主不能以“对物业服务企业服务不满意”或“物业服务企业不到位”为由，而拒交物业费。

　　如果业主认为物业服务企业没有履行或没有全面履行物业服务合同约定的义务，业主可以要求物业服务企业限期整改、采取补救措施或向业主委员会提出诉求等，但不能拒交物业费。如果业主认为物业服务企业的违约行为，给自己造成了损失，可以要求赔偿，交物业费和要求赔偿损失分别是两件事，双方协商不成的情况下，都可以到法院主张自己的权利。

　　问：在小区内停车被划伤，物业公司是否应该负责？

　　答：小区内车辆停放在停车位上被划伤，物业服务企业是否承担责任，要看物业服务企业是否依照合同约定履行的相应职责。一般情况，业主交纳的车位物业费是车位的物业服务费而不是车辆的保管费，物业服务企业与停车人并没有形成一个车辆保管法律关系，因此物业服务企业不承担赔偿责任，但如果物业服务企业未履行合同义务，导致车辆受损，应承担相对应的责任。

　　业主车辆在小区规定停车区域造成损害的情形，物业企业可协助业主通过协助报警、调取监控录像、协助寻找证人证物等方式确定责任人。

　　问：电梯广告等收益归谁所有？业主是否有权要求物业公司对这些收益进行透明公开？

　　答：《民法典》第二百八十二条明确建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

　　同时按照《重庆市物业管理条例》电梯广告收益属于物业服务企业利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。在没有约定的情况下，该部分收入按照业主专有部分面积所占比例归集到公共维修资金。

　　业主有权要求物业公司公开小区公共收益。《重庆市物业管理条例》第八十五条规定，物业服务企业、业主委员会应当每半年公布一次公共收益收支情况。物业管理区域百分之二十以上业主书面对公共收益收支提出异议的，可以根据物业服务合同或者管理规约约定或者经业主大会决定后，在街道办事处、乡（镇）人民政府的指导监督下委托有资质的中介机构进行财务审计，也可以申请物业管理联席会议协调处理或者依法向人民法院提起诉讼。

　　问：全体业主、业主委员会和物业公司各有哪些责任和义务？

　　答：根据《民法典》相关规定，全体业主、业主委员会对物业服务企业进行的公共设施、设备的运行维护、安保、保洁等服务进行监督并提出建议，同时，业主应按照物业服务合同的约定按时交纳物业服务费。

　　依照法定程序成立的业主大会、业主委员会也有权利监督业主和物业使用人遵守业主公约和物业管理制度、听取物业服务企业关于物业服务合同履行情况和物业维修资金的使用情况的报告以及监督物业服务企业实施物业服务的其他行为。同时，业主委员会也有协助物业服务企业督促业主或物业使用人依约按时交纳物业服务费，协调业主、使用人与物业服务企业的关系，协助好物业服务企业做好物业管理工作的宣传教育等责任。

　　同样，物业服务企业有按照国家和本市有关物业管理的技术标准、行业规范以及物业服务合同进行管理，提供专业化的服务、按照合同和有关法律规定向业主或者物业使用人收取物业服务费用、对欠费业主停止约定服务或进行法律诉讼，直至履行交费义务的权利。物业服务企业也应该按照合同提供符合标准的服务，接受全体业主、业委会对物业服务的监督，劝阻物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面规章制度的行为及时向有关行政管理部门报告，做好物业服务区域内的安全防范工作，维护好管理区域的公共秩序，预防安全事故的发生，未经业委会的同意，不得擅自在物业管理区域内从事物业管理相关服务以外的经营活动等义务。（蒋赢）

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