低容小体量地块受追捧 开发商如何以"小"圈粉?

　　随着主城可供开发土地减少，低容小体量地块供应逐渐成为趋势。记者统计发现，今年1～4月份，重庆主城供地容积率在1～1.5的占到7成以上，单宗地块可开发体量也以20万㎡以下为主。低容小体量开发对开发商而言有哪些挑战？这些盘又该如何以“小”圈粉？

　　“低容小体量”地块供应成趋势

　　5月12日，重庆主城最新一宗商住用地上线，该宗地块位于九龙坡区中梁山组团，为二类居住用地。这是今年来，重庆主城推出的又一宗“低容小体量”地块，容积率仅1.5，可建体量为7万平方米。

　　记者梳理发现，今年来，重庆主城持续供地，不过单宗供地体量均偏小，主要以低容积率地块为主。例如，根据锐理数据统计，一季度，重庆成交土地中，10万～15万方体量地块为主力，占比38%，其次为20万～25万方地块，占比21%。

　　容积率方面，2020年一季度，容积率在1～1.5的地块占比持续扩大，占比高达75%，平均容积率进一步降至1.5，低密改善产品为市场主流。数据显示，4月主城供应土地110亩，成交商住用地10宗，单宗土地可开发体量在20万平方米以下的占到70%。

　　“伴随着城市核心区用地日益饱和，从2019年起，重庆主城就鲜见40万平方米开发体量以上的地块供应了。”重庆新中地产总经理何伟坚告诉记者，随着城市发展越来越成熟，“低容小体量”地块供应已经成为趋势。

　　大开发商也做起“小文章”

　　小区体量，曾是不少购房者在选择住房时的一个参考指标。不过，随着小地块供应增加，不少大开发商也做起了“小文章”。最近，江北区海尔路一地块出让，可建体量只有约2.9万平方米，结果吸引了财信、东原、华宇等十余家房企竞拍。5月11日，江北区大石坝一可建体量12.82万平方米的地块出让，结果同样吸引了保利、融创、金科等企业的30轮竞价。

　　“的确，小体量地块操作起来成本控制灵活，财务压力没那么大。”重庆一地产人士表示，小地块的出现，拿地资金压力相对较低，财务上可操作，这让中小开发商也有能力去操盘，有了竞争力。而对于大开发商而言，加上品牌影响力加持，在操作小盘方面，也更游刃有余。

　　精准定位“小楼盘”也圈粉

　　不过，在业内看来，小体量地块开发虽然有自己的优势，但同样也面临不少挑战。例如难以获得规模效益，难以摊低开发成本。受制于开发面积，小区配套难以完善。

　　“一些大社区，里面可以设置体育场，游泳池，但小地块总共面积都只有几十亩，除了绿化，如何设置配套的确是一大考验。”何伟坚表示，相对而言，小地块更考验开发商的把控力、产品本身的号召力，特别是当小社区处在城市配套设施也不成熟的地段，它的缺点就会被放大。因此，小地块的选择，要么就是地块位置好，周边配套成熟，可以“搭便车”；要么就要产品特别好，定位精准，例如在建筑形态、户型设置上，针对特定人群而“吸粉”。重庆商报-上游新闻记者 孙琼英