在小區開民宿，要經有利害關系業主同意

　　新修訂的《重慶市物業管理條例》（下稱“條例”）將於5月1日施行，該條例已於去年11月29日經市五屆人大常委會第十三次會議表決通過。

　　昨日上午10點，市人大常委會在人民大廈新聞發布廳舉行《重慶市物業管理條例》新聞發布會，厘清市民關注的熱點。

　　據統計，重慶成立業委會的小區約30%，還有相當多的小區未成立業委會。隨機調查的數據表明，對業委會表示不滿的業主約佔22.45%。此外，由於監督難，圍繞公共收益的糾紛不斷，成了影響小區安定和諧的重要因素。

　　市人大常委會法制工委副主任張山表示，市人大常委會牽頭分赴主城各區和江津、南川、梁平等20多個區縣開展實地調研，還收到物業管理方面的建議3000多條。

　　張山介紹，新版條例對原條例86條進行了全面修改，新增了27條，將部分條款進行優化調整后，新的條例共計112條。

　　為確保《條例》順利實施，市住房城鄉建委從宣傳、培訓、貫徹三個方面全面推進《條例》實施落地。

　　市住房城鄉建委黨組成員、副主任郭唐勇透露，2020年底主城各區80%以上的社區將成立環境和物業管理委員會。

　　同時，他還表示，市住房城鄉建委將以《條例》實施為契機，督促區縣住房城鄉建設部門主動會同相關行政執法部門針對社會反映強烈的物業管理領域違法違規行為進行集中執法活動，把貫徹執行《條例》作為監管執法的重要內容，增強監管執法的針對性和有效性。

　　兩種情形均可召開

　　業主大會

　　滿足兩種情形均可召開首次業主大會：

　　1.一個物業管理區域內，已交付的專有部分面積達到該區域建筑物總面積的50%以上，建設單位應當進行公告，業主可以召開首次業主大會會議，選舉產生業主委員會。

　　2.佔物業管理區域內業主總人數20%以上的業主，可以向物業所在地街道辦事處、鄉（鎮）人民政府書面申請召開首次業主大會會議。

　　可設監事委員會

　　業主大會可以設立監事委員會，負責監督業主委員會的工作，並履行業主大會賦予的其他職責。業主大會設立監事委員會的，業主大會議事規則應當對監事委員會的職責、組成、選舉產生、工作規則和成員罷免等事項依法作出約定。

　　條例中明確，鼓勵和支持物業所在地居（村）民委員會成員通過法定程序成為監事委員會監事，依法履行監督職責。

　　30日

　　業主、物業使用人對物業服務企業在物業管理活動中侵害自己合法權益的行為，可以向物業所在地街道辦事處、鄉（鎮）人民政府、區縣（自治縣）住房城鄉建設主管部門投訴，街道辦事處、鄉（鎮）人民政府、區縣（自治縣）住房城鄉建設主管部門應當及時受理，並自受理之日起三十日內將處理結果回復投訴人。屬於其他部門職責的，告知投訴人向相關部門投訴。

　　3368家

　　據了解，重慶市共有物業服務企業3368家，在管的物業小區有9600余個。

　　業主可聯名推薦候選人

　　根據條例規定，首次業主大會會議籌備組有5項工作內容，其中之一是制定業主委員會成員產生辦法，確定候選人名單。

　　業主委員會成員候選人由籌備組推薦，30名以上業主也可以聯名推薦候選人一名。籌備組應當審查候選人資格。

　　成員不得超過11人

　　業主委員會是業主大會的執行機構，由五到十一名單數成員組成，每屆任期五年，業主委員會成員可以連選連任。業主委員會的具體人數由業主大會議事規則確定。業主委員會主任、副主任在業主委員會成員中推選產生。

　　條例中明確，業委會成員必須符合相關條件，比如本人、配偶以及直系親屬與同一物業管理區域提供物業服務的企業無利害關系。同時，鼓勵和支持業主中符合條件的中國共產黨黨員、公職人員通過法定程序成為業主委員會成員，依法履行職責。

　　超2成業主聯名可提罷免要求

　　20%以上業主聯名，可以向街道辦事處、鄉（鎮）人民政府書面提出對業主委員會成員的罷免要求。

　　條例中提到，住宅小區未依法選舉產生業主委員會或者業主委員會已經解散的，居（村）民委員會應當在街道辦事處、鄉（鎮）人民政府的指導下，組織業主討論決定物業管理事項，或者經業主大會委托暫時代行業主委員會職責。

　　業委會

　　物業服務 可建立第三方評估制度

　　業主、業主大會、建設單位、物業服務企業可以委托評估機構對物業承接和查驗、物業服務標准和費用測算、物業專項維修資金使用方案、物業服務質量等進行評估。

　　評估機構應當依照法律、法規規定和合同約定提供專業服務，出具的評估報告應當真實、客觀、全面，評估結果應當向全體業主公布。

　　合同需經業主大會審議

　　根據條例，一個物業管理區域隻能由一個物業服務企業實施物業服務。鼓勵業主大會通過公開招標方式選聘物業服務企業。

　　物業服務合同需經業主大會審議通過。在提交業主大會審議前，業主委員會應當將物業服務合同草案予以公示，充分聽取業主意見。

　　物業服務企業應當自物業服務合同訂立或者變更之日起15日內，報物業所在地區縣（自治縣）住房城鄉建設主管部門備案，並予以公告，同時抄送街道辦事處、鄉（鎮）人民政府。

　　收費應由業主大會決定

　　條例規定，物業服務收費確需調整的，物業服務企業應當與業主委員會協商，並由業主大會決定﹔未成立業主大會的，由符合法律規定比例的業主表決通過，並將表決結果公告三十日以上。

　　同時，佔用物業管理區域內業主共有的道路或者其他場地用於停放機動車，以及相關收費和管理事項，由業主大會決定。

　　不得擅自斷水斷電漲物管費

　　物業服務企業應當依法履行合同，按照國家和本市有關物業管理的服務標准和服務規范提供專業化的服務。同時，物業服務企業不得有下列行為：

　　1.違反物業服務合同約定降低物業服務標准。

　　2.擅自提高物業服務收費標准。

　　3.擅自處分業主共有財產，擅自允許他人利用共有部位、共有設施設備從事廣告、宣傳、經營等活動。

　　4.以業主拖欠物業服務費、不配合管理等理由，中斷或者以限時限量等方式變相中斷供水、供電、供氣。但是，可能對業主利益或者公共安全造成重大損失的緊急情形除外。

　　5.法律、法規和管理規約規定的其他行為。

　　不可將全部服務委托第三方

　　物業服務企業可以委托專業性服務企業完成物業管理區域內機電設備維修養護、清潔衛生、園林綠化等專項服務，但不得將該區域內的全部物業服務一並委托給他人或者將全部物業服務肢解后分別轉委托給第三人。

　　鼓勵物業服務企業拓展家政服務、信息服務、養老服務、健康服務等其他生活性服務領域。

　　可實施6個月應急管理

　　物業服務企業退出物業管理區域，業主、業主大會未選聘出新的物業服務企業，也未約定業主自行管理或者其他管理人管理的，由全體業主在街道辦事處、鄉（鎮）人民政府指導下共同承擔管理責任。

　　經業主委員會或者20%以上業主申請，居（村）民委員會可以在街道辦事處、鄉（鎮）人民政府委托下，組織提供應急管理。應急管理內容僅限於環境衛生、垃圾清運、電梯運行、消防安全等維持業主基本生活服務事項，相關費用由全體業主承擔。應急管理期限一般不超過六個月。

　　應急管理實施前，街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當將服務內容、服務期限、服務費用等相關內容予以公告。

　　裝修保証金 應存入共有資金賬戶

　　業主、物業使用人對物業進行裝飾裝修前，應當將裝飾裝修的時間、范圍、方式等書面告知物業服務企業。

　　物業服務企業應當將告知事項進行登記並將裝飾裝修中的禁止行為和注意事項提醒業主或者物業使用人以及裝飾裝修人員，同時公告施工的時間和范圍。

　　物業服務企業對違反裝飾裝修規定的行為，應當履行發現、勸阻、報告職責，並配合有關部門依法處理。

　　物業服務企業與業主、物業使用人約定裝飾裝修保証金的，裝飾裝修保証金應當存入共有資金賬戶進行管理，具體管理辦法由市住房城鄉建設主管部門另行制定。

　　專項維修資金 6種應急情形可快捷動用

　　有下列情形之一，需要使用物業專項維修資金的，業主委員會、物業服務企業或者相關業主經街道辦事處、鄉（鎮）人民政府書面同意，可以向區縣（自治縣）住房城鄉建設主管部門申請適用應急簡易程序：

　　1.屋面防水損壞造成滲漏，嚴重影響正常使用的﹔

　　2.電梯故障，無法正常運行的﹔

　　3.高層住宅水泵損壞，導致供水中斷的﹔

　　4.樓體外立面有脫落危險，危及人身安全的﹔

　　5.專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙的﹔

　　6.消防設施損壞，危及公共消防安全的。

　　物業服務企業應當將緊急情況下專項維修資金申請、使用情況，及時予以公示。

　　小區這些情況不得動用

　　物業專項維修資金使用申請可以由業主、業主委員會或者物業服務企業提出。下列費用不得從物業專項維修資金中支出：

　　1.物業共有部位、共有設施設備的日常運行、維護和小修費用，由物業服務企業從業主交存的物業服務費中支出﹔

　　2.物業在保修范圍和保修期限內發生質量問題需要維修的費用，由建設單位承擔﹔

　　3.物業管理區域內供水、供電、供氣、通訊、有線電視等相關管線和設施設備的維修、養護費用，由有關單位依法承擔﹔

　　4.物業共有部位、共有設施設備屬人為損壞的，其維修、更新費用由責任人承擔。

　　使用超10萬元應評審

　　物業管理區域共有部位、共有設施設備維修、更新、改造費用情況應當及時進行公示。物業專項維修資金代管單位應當通過業主決策信息系統等方式，定期公布物業專項維修資金的收支情況，方便業主查詢賬戶余額及使用情況。

　　對於十萬元以上物業專項維修資金的使用，應當引入具有資質的第三方機構評審，評審費用從物業專項維修資金增值收益或者公共收益中列支，業主大會決定不聘請評審機構的除外。

　　車位租售 應首先滿足業主的需求

　　按照條例規定，物業管理區域內規劃用於停放機動車的車位（庫），應當首先滿足業主的需要。

　　建設單位依法出售車位（庫），應當進行公告，不得出售給業主以外的單位或者個人。公告之日起六個月內，屬住宅配套車位（庫）的，每戶業主隻能購買一個車位（庫），公告之日起滿六個月有多余車位（庫）的，可以向其他業主出售，每戶業主總計購買住宅配套車位（庫）不得超過二個﹔屬非住宅配套車位（庫）的，每戶業主購買的車位（庫）數量的比例，不得超過持有房屋面積佔總非住宅建筑物面積的比例。經人民法院生效法律文書或者仲裁裁決確認將建設單位的車位（庫）權屬登記給業主以外的單位或者個人的，其車位（庫）的出售、租賃應當首先滿足業主的需要。

　　建設單位應當公開未出售或者未附贈的車位（庫），業主要求承租的，建設單位不得拒絕。

　　車位（庫）有空余的，經公示后，可以臨時出租給業主以外的單位或者個人，每次租期不得超過六個月。

　　違反規定銷售車位（庫）的，或者對業主要求承租的車位（庫）隻售不租的，責令限期改正﹔逾期未改正的，處五萬元以上二十五萬元以下罰款。

　　將未出售的車位（庫）不優先出租給本區域內業主，或者出租給業主以外的單位或者個人期限超過六個月的，責令限期改正﹔逾期未改正的，處五萬元以上十萬元以下罰款。

　　公共收益 超20%業主有異議可審計

　　公共收益主要用於補充物業專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。業主大會成立前或者業主大會未對公共收益用途作決定的，公共收益按年度全部納入物業專項維修資金。按照業主大會決定使用公共收益的，物業專項維修資金余額不足首期交存金額百分之三十時，公共收益應當首先補足物業專項維修資金。

　　公共收益用於補充物業專項維修資金以外用途的，業主大會應當決定其年度預算方案，主要包括支出項目明細、使用審核、公示及決算辦法。未經業主大會同意，公共收益支出金額和范圍不得超過預算方案。

　　物業服務企業、業主委員會應當每半年公布一次公共收益收支情況。物業管理區域百分之二十以上業主書面對公共收益收支提出異議的，可以根據物業服務合同或者管理規約約定或者經業主大會決定后，在街道辦事處、鄉（鎮）人民政府的指導監督下委托有資質的中介機構進行財務審計，也可以申請物業管理聯席會議協調處理或者依法向人民法院提起訴訟。

　　經營民宿 要經有利害關系業主同意

　　業主、物業使用人應當按照規劃自然資源部門批准或者房地產權証載明的用途使用物業，不得擅自改變物業使用性質。確需改變的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。

　　利用小區住宅開展民宿等住宿服務的，應當符合上述規定，並具備消防、安全、衛生等必要的條件。同時，應當遵守國家和本市相關管理規定和管理規約的約定，依法向市場監管、文化旅游、公安、商務等部門辦理相關手續，並同時告知物業服務企業。

　　市、區縣（自治縣）人民政府及相關部門應當根據本地實際，加強對住宅小區內開展民宿等住宿服務活動的管理和監督。

　　佔綠地、養畜禽？NO！

　　禁止事項

　　業主、物業使用人使用物業，應當自覺遵守法律、法規、管理規約的規定和業主大會、業主委員會的決定，不得損害公共利益和他人合法權益。

　　物業管理區域內禁止下列行為：

　　1.佔用地上或者地下空間違法修建建筑物、構筑物﹔

　　2.破壞或者擅自改變房屋外觀﹔

　　3.損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構﹔

　　4.將無防水要求的房間或者陽台改為衛生間、廚房，或者將衛生間、廚房改在下層住戶的臥室、起居室（廳）、書房的上方﹔

　　5.存放、鋪設超負荷物品﹔

　　6.發出超出規定標准的噪聲﹔

　　7.違反安全管理規定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品﹔

　　8.擅自佔用居住區綠地，或者擅自移植、砍伐小區內的樹木﹔

　　9.損壞、挪用、停用消防設施和器材，佔用、堵塞、封閉疏散通道、消防通道、消防車操作場地﹔

　　10.違反法律、法規和管理規約飼養犬隻﹔

　　11.在畜禽禁養區內養殖家畜家禽，或者在畜禽限養區內違規養殖畜禽﹔

　　12.損壞或者擅自佔用、改建物業共有部位、共有設施設備﹔

　　13.亂丟垃圾、高空拋物﹔

　　14.法律、法規和管理規約禁止的其他行為。

　　物業管理區域內發生上述行為時，業主、物業使用人有權投訴、舉報，物業服務企業、業主委員會應當及時予以勸阻、制止，並將勸阻、制止情況存檔保留﹔勸阻、制止無效的，物業服務企業、業主委員會應當在物業管理區域內通報，並及時報告有關部門，有關部門應當依法及時處理。因上述行為導致他人合法權益受到侵害的，受害人可以依法向人民法院提起訴訟。

　　重慶晨報·上游新聞記者 劉波 郭發祥